Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Avukatı

Kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı, apartman ve sitelerde yönetici seçiminden aidat borçlarının tahsiline, kat malikleri kurulu kararlarından ortak alan uyuşmazlıklarına kadar birçok konuda hukuki destek sağlar. Bu konuların tamamı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenir ve süreçlerin usulüne uygun yürütülmemesi hem yönetimi hem de kat maliklerini maddi kayba ve uzun süren davalara sürükleyebilir.

Apartman yönetimlerinin ve site yönetim kurullarının karşılaştığı hukuki sorunlarda süreç baştan sona takip edilir ve tarafların hakları korunur. Harbiye Hukuk olarak birçok apartman ve site yönetimine hukuki danışmanlık veriyor, ödenmeyen aidat alacaklarını hızlı icra takibi yoluyla tahsil ediyoruz.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Avukatı Ne İş Yapar?

Kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı, apartman ve site yönetimlerinin gündelik işleyişinde ortaya çıkan hukuki ihtiyaçların tamamına destek verir. Yönetici atanmasından yönetim planının hazırlanmasına, kat malikleri kurulu toplantılarının usulüne uygun yapılmasından aidat ve ortak gider alacaklarının takibine kadar geniş bir alanda çalışır.

Ayrıca yöneticinin ve denetçinin hukuki sorumluluğu, kat malikleri arasındaki komşuluk uyuşmazlıkları, ortak alanların kullanımı ve toplu yapılarda blok yönetimi ile site yönetimi arasındaki ilişki de bu hizmetin kapsamına girer.

Bilgi: Site yönetimi avukatlığı yalnızca dava takibinden ibaret değildir. Yönetim planının kanuna uygun hazırlanması ve kurul kararlarının doğru alınması, ileride doğabilecek birçok uyuşmazlığı baştan engeller. Bu nedenle bir kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı ile erken aşamada çalışmak önerilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir, Hangi Uyuşmazlıkları Kapsar?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir arsa üzerinde yer alan ve ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkını ve bu bölümlerin ortak yönetimini düzenler. Kanun, bağımsız bölüm, ortak yerler, yönetim planı, kat malikleri kurulu ve yönetici kavramlarını tanımlayarak apartman ve site yönetiminin çerçevesini çizer.

Toplu yapılar yani birden fazla blok veya adadan oluşan siteler için ise kanunun ek hükümleri ayrı bir yönetim modeli öngörür. Bu hükümlerin doğru yorumlanması ve uyuşmazlık anında doğru uygulanması, kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteğiyle çok daha güvenli hale gelir.

Apartman ve Site Yöneticisinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları

Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu ile seçilir ve her yıl kat malikleri kurulunun olağan toplantısında görevi yeniden gözden geçirilir ^[1].

Yönetici, anagayrimenkulün korunmasından, ortak giderlerin toplanmasından, işletme projesinin hazırlanmasından ve kat malikleri kuruluna hesap vermekten sorumludur. Bu sorumlulukların takibinde kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteği almak, yöneticinin hatalı işlem riskini azaltır.

Apartman Yöneticisi Avukat Tutabilir mi, Vekalet Nasıl Verilir?

Apartman yöneticisinin avukat tutma yetkisi, kat malikleri kurulunun bu yönde vereceği karara veya yönetim planında yöneticiye tanınan yetkiye dayanır. Yönetici, kurul kararı doğrultusunda bir kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatına dava açma, icra takibi başlatma ve anagayrimenkulü temsil etme yetkisi veren bir vekaletname düzenleyebilir.

Vekaletnamede temsil yetkisinin kapsamı, hangi uyuşmazlıklar için verildiği ve süresi açıkça belirtilmelidir. Deneyimli bir kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı, vekaletnamenin kapsamını sürecin ihtiyaçlarına göre doğru belirler.

Not: Yönetici tarafından verilen vekaletnamenin kapsamı dar tutulursa avukat, kapsam dışı kalan işlemler için yeniden yetkilendirilmeyi bekler. Bu nedenle vekaletnamenin aidat takibi, dava açma ve icra işlemlerini birlikte kapsaması işleri hızlandırır.

Site Yönetimi Avukatı Nasıl Tutulur?

Avukat Site Yöneticisi Olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin mutlaka kat maliklerinden biri olmasını şart koşmaz. Kat malikleri kurulu, kat maliki olmayan bir kişiyi veya profesyonel bir yönetim şirketini de yönetici olarak seçebilir. Bu çerçevede bir avukatın site yöneticisi olarak görevlendirilmesinin önünde kanuni bir engel yoktur, uygulamada bu tercih daha çok hukuki uyuşmazlığın yoğun olduğu büyük sitelerde tercih edilir.

Böyle bir tercihte, kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı kimliğine sahip bir yöneticinin hem hukuki hem idari süreçlere hakim olması avantaj sağlar.

Yöneticinin Denetlenmesi, Denetçi ve Denetim Kurulu

Kat malikleri kurulu, yöneticinin işlemlerini denetlemek üzere aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir ^[2]. Denetçi olabilmek için kat maliki olmak şarttır.

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında ayrı bir süre belirtilmemişse denetim her üç ayda bir yapılır. Denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna bir rapor sunar ve bu rapor taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetim sürecinde ortaya çıkan usulsüzlüklerde kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteğine başvurmak, sorunun büyümesini engeller.

Site Yönetimi Avukatlık Hizmetleri Hukuki Güvence

Site Yönetiminde Kullanılan Örnek Belgeler

Apartman ve site yönetiminde kullanılan belgelerin eksiksiz hazırlanması, ileride doğabilecek birçok uyuşmazlığı baştan önler. Vekaletname, yönetim planı, yöneticilik sözleşmesi ve kat malikleri kurulu kararı bu belgelerin başında gelir. Bir kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı, bu belgelerin kanuna uygunluğunu baştan kontrol eder.

Not: Yöneticinin avukata verdiği vekaletnamenin geçerli sayılması için noterce onaylanmış olması gerekir. Kimlik kontrolü noterde yapılır ve vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği ilgili dosyaya sunulur.

Bu belgelerin hazırlanması ve gözden geçirilmesinde kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteği almak, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Ödenmeyen Aidat İçin Hızlı İcra Takibi ile Tahsilat

Kat maliklerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri, bazı bağımsız bölüm sahiplerinin aidat ve ortak gider borcunu zamanında ödememesidir. Kanun, payına düşen gider ve avans borcunu ödemeyen kat malikine aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı yükler ^[3].

Bağımsız bölümü kira sözleşmesiyle veya oturma hakkıyla sürekli kullanan kişiler de bu borçtan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur, kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ^[4].

Borç mahkemece tespit edilip ödenmezse, diğer kat malikleri lehine borçlunun bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı da tescil edilebilir. Bu noktada kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteği, alacağın hızlı ve doğru şekilde tahsil edilmesini sağlar.

Ödenmeyen Site Aidatı İcra Takibi Süreci

Site Yönetimi Adına İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Ödenmeyen aidat için site yönetimi icra takibi başlatabilir, bu yetki yöneticinin kanundan doğan görevleri arasındadır ve kural olarak icra takibi için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek yoktur. Bazı yönetim planları icra takibi için önceden kurul kararı alınmasını şart koşabileceğinden, takip başlatılmadan önce yönetim planındaki bu tür özel hükümlerin kontrol edilmesi gerekir.

Borçlunun cezaevinde bulunması da site yönetiminin icra takibi başlatmasına engel değildir, tebligat cezaevi idaresi aracılığıyla borçluya ulaştırılır ve takip normal seyrinde devam eder. Süreç karmaşıklaştığında kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteği, doğru adımların zamanında atılmasını sağlar.

Önemli: Aidat borcu için yönetici veya kat maliklerinden biri, önce icra dairesinden ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu bu takibe itiraz ederse takip durur, alacağın tahsili için itirazın iptali davası açılması gerekir.

Harbiye Hukuk olarak ödenmeyen aidat alacakları için önce hızlı bir icra takibi başlatıyor, borçlu itiraz ettiğinde ise zorunlu arabuluculuk sürecini tamamladıktan sonra itirazın iptali davasını açıyoruz. Dava kazanılırsa borçlu, İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra inkar tazminatı ödemekle de yükümlü olabilir. Birçok apartman ve site yönetimiyle çalışan ekibimiz, aidat tahsilatını sürüncemede bırakmadan sonuçlandırmayı hedefler.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Avukatı

Kat Malikleri Kurulu Toplantıları Nasıl Yapılır?

Kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda blok ve site kurulları ise gösterilen zaman yoksa her iki yılın ilk ayında toplanır ^[5].

Önemli bir konu ortaya çıktığında yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri, en az on beş gün önceden yazılı bildirim yaparak olağanüstü toplantı çağrısında bulunabilir. Toplantı ve karar süreçlerinde yaşanan usul hatalarını önlemek için kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteği almak faydalı olur.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde, her halükarda karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır.

Bu davalar, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür ^[6]. Bu davalarda süre hesaplamasının doğru yapılması için kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteği almak önemlidir.

Uyarı: Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtikten sonra açılan iptal davaları, kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu istisnai durumlar dışında reddedilir.

Site Yönetimi Hukuki Haklar Rehberi

Site Yönetimi Dava Açabilir mi, Site Yönetimine Dava Açılabilir mi?

Evet, kat malikleri ve bazı hallerde üçüncü kişiler site yönetimine veya yöneticiye karşı dava açabilir. Yöneticinin harcamaları usulüne uygun yapmadığı düşünülüyorsa hesap verme davası, kurul kararı usulsüz alındıysa karar iptali davası, yöneticinin kusurlu davranışı zarar doğurduysa tazminat davası gündeme gelebilir. Bu davalarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Site yönetimi de kat malikleri kurulunun verdiği yetkiye dayanarak dava açabilir. Yönetici, anagayrimenkulü temsilen aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı alacak davası veya icra takibi, yönetim planına aykırı davranan ya da ortak alanlara zarar veren kat maliklerine karşı müdahalenin önlenmesi ve tazminat davası, ortak alanları izinsiz kullanan kat maliklerine veya üçüncü kişilere karşı ecrimisil davası açabilir. Bu davaların hazırlık ve takip sürecinde kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı görevlendirmek, sonucun lehe dönmesini kolaylaştırır.

Yöneticinin Aidatı Zimmetine Geçirmesi Ne Anlama Gelir?

Yönetici, kendisine teslim edilen aidat ve avansları site adına açılan hesap yerine kişisel hesabında toplarsa, belgesiz veya gerçeği yansıtmayan harcamalar yaparsa ya da ortak parayı kişisel amaçla kullanırsa hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçu oluşabilir ^[7]. Bu durumda kat malikleri, ceza şikayetinin yanında yöneticiden hesap verme ve tazminat talep eden hukuk davası da açabilir. Bu tür durumlarda hızlı hareket etmek için kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı ile temasa geçilmesi önerilir.

Görevi nedeniyle kendisine tevdi edilmiş olan mal üzerinde güveni kötüye kullanma suçunun işlenmesi halinde, bir yıldan yedi yıla kadar hapis ve üç bin güne kadar adli para cezasına hükmolunur. ^[8]

Toplu Yapılarda (Sitelerde) Yönetim Farkı Nedir?

Birden fazla blok, ada veya parselden oluşan sitelerde yönetim iki kademelidir. Her blok kendi kat malikleri kurulunu ve yöneticisini seçerken, bloklar arası ortak alanlar için ayrıca bir site yönetimi ve site yöneticisi bulunur. Bu iki kademenin görev ve yetki sınırlarının yönetim planında net biçimde ayrılması, blok ile site yönetimi arasındaki yetki karmaşasını önler. Bu tür karmaşık yapılarda kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı desteği, yetki sınırlarının doğru çizilmesini ve uyuşmazlıkların büyümeden çözülmesini sağlar.

Site Yönetimi Avukatlık Ücreti Nasıl Belirlenir?

Site yönetimi avukatlık ücreti, görülecek işin niteliğine göre değişir. Sürekli hukuki danışmanlık için aylık sabit bir ücret üzerinden anlaşılabileceği gibi, aidat takibi veya kurul kararının iptali gibi münferit işler için dava değerine ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre ayrı bir ücretlendirme yapılır. Site büyüklüğü, uyuşmazlık sayısı ve talep edilen hizmetin kapsamı da ücreti doğrudan etkiler.

İpucu: Aidat tahsilatında dosya sayısı fazla olan sitelerde, tekil dava ücreti yerine toplu takip anlaşması genellikle daha ekonomik sonuç verir. Eğer avukatlık hizmeti almak isteyen siteler çok büyükse ve icra takibi ihtiyaçları çok sık oluyorsa icra takibi başına ücret alınmadan sadece karşı vekalet ücreti üzerinden de anlaşma yapılabilir.

Bir kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı ile önceden kurulacak sürekli danışmanlık ilişkisi, hem ücretlendirmeyi öngörülebilir kılar hem de olası uyuşmazlıklarda hızlı müdahale imkanı sağlar.

Site Yönetimi Avukatı Ücretleri

Harbiye Hukuk Olarak Site Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Hukukunda Sunduğumuz Hizmetler

Harbiye Hukuk olarak apartman ve site yönetimlerine yönetim planı hazırlanmasından kat malikleri kurulu toplantılarının usulüne uygun yürütülmesine, ödenmeyen aidatların hızlı icra takibiyle tahsilinden yönetici sorumluluğuna ilişkin uyuşmazlıklara kadar geniş bir hizmet sunuyoruz. Birçok site ve apartman yönetimiyle çalışma tecrübemiz, uyuşmazlıkları hızlı ve doğru şekilde sonuçlandırmamızı sağlıyor. Kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı olarak yanınızda yer alıyoruz. Site yönetiminiz için hukuki destek almak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanununun güncel metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz. Karmaşık veya çok taraflı uyuşmazlıklarda ise bir kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı ile çalışmak süreci hızlandırır.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Avukatı Hakkında Sorular

Kat mülkiyeti ve site yönetimi avukatı görevleri, sorumlulukları hakkındaki sorulara bu başlık altında cevap verdik.

admin

Tüm yazıları