Airbnb Yasası: 7464 Sayılı Kanun ve İzin Belgesi Şartı

Airbnb yasası olarak bilinen 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, kısa süreli konut kiralamalarını 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren izin belgesine bağlamıştır. Kanuna göre 100 güne kadar süren her konut kiralaması turizm amaçlı kiralama sayılır ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın denetimine tabi olur. İzin belgesi olmadan yapılan kiralamalarda hem konut sahibine hem de ilanı yayınlayan platforma idari para cezası uygulanır.

7464 Sayılı Airbnb Yasasının Kapsamı ve Yürürlük Tarihi

7464 sayılı Kanun, 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilmiş ve 2 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Kanunun izin belgesi, idari yaptırım ve tanımlara ilişkin asıl hükümleri ise 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihe kadar geçen süre, uygulama yönetmeliğinin hazırlanması ve sektörün düzenlemeye uyum sağlaması için tanınmıştır.^[1]

Kanunun kapsamı, konutların gerçek veya tüzel kişilere en fazla 100 gün süreyle kiralanmasıyla sınırlıdır. Tek seferde 100 günden fazla süreyle yapılan kiralamalar kanunun kapsamı dışında kalır ve genel konut kirası hükümlerine tabi olmaya devam eder (7464 sayılı Kanun md. 1/3). Bu ayrım, kısa süreli turistik kiralama ile uzun süreli ikamet amaçlı kiralamayı birbirinden net biçimde ayırır.

Turizm Amaçlı Kiralama İçin İzin Belgesi Şartı

Bir konutun turizm amaçlı olarak kiraya verilebilmesi için, sözleşme yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunludur (7464 sayılı Kanun md. 3/1). Bakanlık bu yetkisini doğrudan kullanabileceği gibi valilikler aracılığıyla da kullanabilir. İzin belgesi alınan konutun girişine, Bakanlıkça belirlenen nitelikte bir plaket asılması da kanuni bir yükümlülüktür.

İzin belgesi başvurusunu yapma yükümlülüğü, konutun maliki veya intifa ya da üst hakkı sahibi olan kiraya verene aittir (md. 3/5, md. 2/d). Kiraya veren dışında bir kişinin turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütmesi, yalnızca A grubu seyahat acentaları aracılığıyla mümkündür. Üç bağımsız bölümden fazla binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bölümlerin yüzde 25‘i için izin belgesi düzenlenebilir (md. 3/4).

Beş bağımsız bölümü aşan başvurularda ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı istenir. Kiralanan konutun kullanıcı tarafından üçüncü kişilere yeniden kiraya verilmesi, mesken olarak oturulan bir konutun kiracı tarafından turizm amaçlı alt kiraya verilmesi de kanunla açıkça yasaklanmıştır (md. 3/7). İstisna, yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair hüküm bulunan yüksek nitelikli konut sitelerinde ortaya çıkar (md. 3/10).

Kat Maliklerinin Oybirliği Kararı Zorunluluğu

İzin belgesi başvurusunda, kiralamaya konu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı bir kararın ibrazı şarttır (7464 sayılı Kanun md. 3/3). Birden fazla blok içeren sitelerde bu şart yalnızca kiralama yapılacak binanın kat maliklerini kapsar, izin belgesinin bir örneği ise site yönetimine iletilir. Tek bir kat malikinin dahi karşı çıkması, izin belgesi başvurusunu fiilen durdurur.

Uygulamada apartman yönetimlerinde bu oybirliği şartı en çok tartışılan konulardan biridir. Bir kat malikinin gürültü, güvenlik veya değer kaybı endişesiyle onay vermemesi, komşusunun kiralama planını tek başına engelleyebilir. Site veya apartman yönetim planında konuya ilişkin önceden bir hüküm bulunması, süreci daha öngörülebilir kılar.

İzin Belgesi Olmadan Kiralamanın Cezai ve İdari Sonuçları

Kanun, izinsiz kiralama faaliyetini kademeli bir yaptırım sistemine bağlamıştır. İlk tespitte, konutu kiraya verene her bir konut için idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alması için 15 günlük süre tanınır (md. 4/1-a). Bu süre içinde belge alınmazsa faaliyete devam edenlere ikinci kez, daha yüksek tutarlı bir ceza kesilir ve yeniden 15 gün süre verilir (md. 4/1-b).

İki uyarıya rağmen izinsiz faaliyetini sürdürenler için üçüncü aşamada sabit, tek seferlik en ağır ceza öngörülmüştür (md. 4/1-f). Aynı ağır ceza, bir yıl içinde aynı konut için dört defadan fazla 100 günden uzun sözleşme düzenleyerek kanunu dolanmaya çalışanlara da uygulanır (md. 4/1-g). İzin belgesi olmayan ilanlara aracılık eden internet siteleri, her bir sözleşme için ayrı ayrı sorumlu tutulur (md. 4/1-d).

Kanun metnindeki rakamlar, kanunun kabul edildiği tarihteki başlangıç tutarlarıdır. İdari para cezaları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.^[2] Kanun 1 Ocak 2024‘te yürürlüğe girdiği için tutarlar iki kez artmıştır: 2025 yılı başında %43,93, 2026 yılı başında %25,49 oranında.^[3] Aşağıdaki tablo hem kanun metnindeki başlangıç tutarlarını hem de bu iki artışın uygulanmasıyla bulunan 2026 tutarlarını göstermektedir.

Tutarlar her yıl Ocak ayında yeniden değerleme oranıyla kendiliğinden güncellenir. Bu nedenle sonraki yıllarda kesilecek cezalarda o yılın oranının ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Airbnb ve Benzeri Platformların Yasal Sorumluluğu

6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’da tanımlanan aracı hizmet sağlayıcılar, izin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edemez (7464 sayılı Kanun md. 4/1-e). Bakanlığın uyarısına rağmen 24 saat içinde ilgili ilanı kaldırmayan platformlara, her bir konut için idari para cezası uygulanır. Bu düzenleme, Airbnb ve benzeri uluslararası rezervasyon platformlarını da doğrudan ilgilendirir.

İçeriğin çıkarılmaması halinde erişimin engellenmesine karar verilebilir ve bu karar Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilerek uygulamaya konur. Karara karşı sulh ceza hakimliğine başvurulabilir, hakimliğin verdiği karara karşı ise Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir. Platformların bu yükümlülüğü tekrar ihlal etmesi, ayrı bir idari para cezasını da beraberinde getirir (md. 4/1-e).

Ev Sahipleri Açısından Pratik Etkileri

Konutunu kısa süreli kiraya vermeyi planlayan bir malik için ilk adım, apartman veya site yönetiminden oybirliği kararını almaktır. Bu karar olmadan Bakanlığa yapılacak başvuru reddedilir. Kiraya verenin ayrıca tapu kaydı, kimlik bilgileri ve konutun turizm amaçlı kullanıma uygunluğunu gösteren belgeleri hazırlaması gerekir.

İzin belgesi sahibi, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamında kullanıcıların kimlik bilgilerini bildirmekle sorumludur (md. 3/8). Bu yükümlülüğün ihmali ayrı bir idari sorumluluk doğurabilir.

Kiraya verenin değişmesi halinde durum 30 gün içinde bildirilmezse ayrı bir idari para cezasıyla karşılaşılır (md. 4/2-b). Turizm payı ödemesine ilişkin belgenin denetimlerde sunulamaması da benzer şekilde cezai sonuç doğurur (md. 4/2-c).

Uygulamada bir konutu izinsiz kiraya vermenin maliyeti, kısa vadede elde edilecek kira gelirinin kat kat üzerine çıkabiliyor. Vergi mükellefiyeti açısından turizm amaçlı kiralama ticari faaliyet kabul edildiğinden, gelir ve katma değer vergisi yükümlülüğü de doğar. Klasik kiracılık ilişkisinde ev sahibinin hak ve yükümlülükleri farklı bir çerçeveye tabidir ve bu konudaki güncel bilgilere Ev Sahibi Hakları yazısından ulaşılabilir.

Kiracılar ve Kullanıcılar Açısından Pratik Etkileri

Kanun, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapan kişiyi “kullanıcı” olarak tanımlar ve bu kişiye Türk Borçlar Kanunu’ndaki konut kiracısı korumalarını tanımaz (md. 2/f). Kullanıcının hakları, sözleşmede belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (md. 3/9). Bu, geleneksel bir konut kirasında bulunan tahliye güvencelerinin turizm amaçlı kiralamada geçerli olmadığı anlamına gelir.

İzin belgesi iptal edilse dahi, kullanıcının o ana kadar yapılmış sözleşmeden doğan hakları sözleşme süresinin sonuna kadar korunur (md. 5/2). Konutun sözleşmeye uygun teslim edilmemesi veya vaat edilenden daha kısa süre kullanıma sunulması halinde kiraya verene idari para cezası uygulanır (md. 4/2-ç ve md. 4/2-d). Kullanıcı bu durumda ödediği bedelin iadesini de talep edebilir.

Uzun süreli kiracılık ilişkisiyle turizm amaçlı kısa süreli kullanım arasındaki bu fark, özellikle tahliye süreçlerinde karışıklığa yol açabiliyor. Bir konutu 100 günden az süreyle kiralayan kişi, kira hukukunun kiracıyı koruyan hükümlerine değil, taraflar arasındaki sözleşme şartlarına tabidir. Klasik kiracı tahliyesi süreçleri ve şartları hakkında bilgi almak isteyenler Kiracı Tahliye Sebepleri ve Şartları yazısına başvurabilir.

Güncel Durum: Kanun ve Yönetmelikte Kronolojik Gelişmeler

7464 sayılı Kanun 25 Ekim 2023‘te kabul edilmiş, 2 Kasım 2023‘te Resmi Gazete’de yayımlanmış ve izin belgesine ilişkin hükümleri 1 Ocak 2024’te yürürlüğe girmiştir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlara, bir ay içinde Bakanlığa başvurma yükümlülüğü getirilmiştir (Geçici Madde 1). Uygulamayı somutlaştıran Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik ise 28 Aralık 2023‘te Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

Kanunun geçici 1. maddesi, 1 Ocak 2024 itibarıyla zaten turizm amaçlı kiralama yapanlara bir ay içinde başvurma yükümlülüğü getirmiş, başvuruların üç ay içinde sonuçlandırılacağını belirlemiştir. Bu süre içinde başvurmayanlar hakkında doğrudan 4. maddedeki idari yaptırımlar uygulanır; başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak mevcut kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.^[4] 10 Ekim 2025 tarihli ve 33043 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle başvuru sahiplerinin yükümlülükleri daha açık biçimde tanımlanmış, Bakanlığın denetim yetkisi güçlendirilmiştir.

25 Kasım 2025 tarihli ve 33088 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan bir başka yönetmelik değişikliğiyle, aynı kişi adına birden fazla konut için tek izin belgesi düzenlenmiş olması halinde yanıltıcı tanıtım nedeniyle uygulanacak idari yaptırımın tekilleştirilmesi sağlanmıştır. Böylece aynı ihlal nedeniyle birden fazla konut için ayrı ayrı ceza uygulanması önlenmiştir. Konutun fiziki niteliklerine ilişkin aykırılıklar bu düzenlemenin kapsamı dışında tutulmuş ve ayrıca cezalandırılmaya devam etmektedir.^[5]

Eylül 2026 itibarıyla kanunun temel çerçevesi, yani izin belgesi zorunluluğu, kat maliklerinin oybirliği şartı ve kademeli idari yaptırım sistemi değişmeden yürürlüktedir. Denetimler Bakanlık ve valilikler eliyle sürmekte, izin belgesi verilen konutlar düzenli aralıklarla kontrol edilmektedir. İzin belgesi başvurusu, kat malikleri kurulu kararı veya idari yaptırım süreçlerinde yaşanan uyuşmazlıklarda bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından destek almak, hak kaybının önüne geçmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Av. Yusuf Emrehan Sucu

Tam burslu olarak eğitimini sürdürdüğü Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni tamamlamıştır. Hukuk eğitimi sırasında birden fazla sertifika programını tamamlamış, kurgusal mahkemelerde sıkça rol almıştır. İş Hukukuna ilişkin alacaklar ve Tazmin...

Tüm yazıları