KİRACI TAHLİYE SEBEPLERİ VE ŞARTLARI

KİRACI TAHLİYE SEBEPLERİ VE ŞARTLARI

Kiracı tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerden Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan hükümlere yer verdiğini görebiliyoruz. Kira sözleşmesi iki tarafın da borç altına girdiği, yani kiracının kiraladığı yerin bedelini ödemekle yükümlendirildiği kiraya verenin ise kiraya verilmiş olan yeri kiracıya kullandırma borcu yükleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece her iki tarafın da bu borcu karşılıklı olarak devam etmektedir. Taraflar arasında kira ilişkisi bittiğinde ise tahliye durumu söz konusu olur.

Kiracı tahliye sebepleri ise şunlardır:

1. Kiranın ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeniyle,
2. İki haklı ihtar sebebiyle,
3. Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle,
4. Kira sözleşmesinin dolmasıyla
5. 10 yılın dolması sebebiyle,
6. Taahhütname sebebiyle,
7. Yeni malikin konut ve işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle,
8. Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle,
9. Kira düzenli ödense de birtakım durumların varlığı sebebiyle.

Kiracı tahliye sebepleri gerçekleştikten sonra kiracının tahliye edilmesi bildirim yolu ya da dava yolu kullanılarak yapılabilmektedir. Böylece taraflar arasındaki kira sözleşmesi de sonlandırılmış olunur.

KİRACI TAHLİYE SEBEPLERİ

1)KİRANIN ÖDENMEMESİ VEYA GEÇ ÖDENMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE

Kiracı tahliye sebeplerinden bir kiracının kirayı ödememesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine göre, kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya veren kiracıyı tahliye etme imkanına sahiptir. Tahliye için kiracının kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ödememesi gerekir. Bu durumda, kiraya veren kişi kiracıya yazılı olarak bir süre vermeli bu süre içinde bu bedellerin ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Uygulamada, bu bildirim kiracıya ihtarname gönderilip süre verilmesiyle gerçekleştirilir.

Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. İhtarnamede borcun ödeme süresi de belirtilir. Daha sonra ihtarname kiracıya tebliğ edilir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içerisinde kiracı borcunu ödemezse kiraya veren kişi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarından önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu olmasıdır. Yani taraflar arabulucudan bir sonuç alamadıklarında dava yoluna başvurma yoluna gidebileceklerdir.

Kiracının kirasını sözleşmede belirlenen sürede ya da süreler arasında ödenmiş olması gerekir. Kiracı kirasını geç ödüyorsa aynı kira yılı içinde yapılacak 2 ihtarla kiracının tahliye edilmesi istenebilir. Bunun için ödeme gününün gelmiş olması ve kiracının ödemeyi geç yapması gerekir. Kanunen bu ihtarın yazılı olarak yapılması gerekir. Örneğin noterden yapılmış bir ihtar geçerli olacaktır. Tahliye davası kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.

İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI

2)İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan İki haklı ihtar sebebiyle taşınmazın tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 2. Fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İki haklı ihtar sebebiyle taşınmazın tahliyesinin şartları şunlardır:

1. Kiracı borcunu tam ve zamanında ödememesi gerekir.
2. İhtarın yazılı olarak yapılması gerekir.
3. İhtarların aynı kira döneminde yapılmış olması gerekir.
4. Tahliye davası 1 ay içinde açılmış olmalıdır.

İki haklı ihtar sebebiyle taşınmazın tahliyesinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. İki haklı ihtar sebebiyle taşınmazın tahliyesinde yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

3)EV SAHİBİNİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE

Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi kanunda sayılmış olan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu hususlardan birisi Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: Kiraya veren, kira sözleşmesini;  Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Aynı kanunun 351.maddesine göre ise kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için,

1. Davanın kiraya veren tarafından açılması,
2. İhtiyacın varlığı,
3. İhtiyacın kiraya verene ya da kanunda belirlenmiş yakınlarına ait olması,
4. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olması,
5. Tahliye davasının belirlenen süreler içinde açılmış olması gerekir.

4)KİRA SÜRESİNİN DOLMASI NEDENİYLE TAHLİYE

Kiracı tahliye sebeplerinden biri de kira süresinin dolmasıdır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmuş ise ve buna rağmen kiracı çıkmamış ise kiraya veren icra yolunu kullanarak tahliye yapabilir.

Kira süresinin dolması nedeniyle tahliyenin ilk aşaması, icra müdürlüğünden tahliye talebinde bulunulması olacaktır. İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesine göre sözleşme ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Tahliye talebi üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır. Bu şekilde kiracı çıkarılmış olunacaktır.

5) 10 YILIN DOLMASI NEDENİYLE TAHLİYE

Kiracı tahliye sebeplerinden biri de 10 yılın dolması sebebiyle tahliyedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Türk Borçlar Kanunu Madde 347 hükmü uyarınca kiraya veren aşağıdaki şartlar gerçekleştiği takdirde kiracıyı çıkarabilir:

1. On yıllık sürenin geçmiş olması (Bu süre uzama süresidir, kira sözleşmesinin süresi değildir)
2. Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak şartıyla,

Herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Kiracı evden çıkmadığı takdirde tahliye davası açılabilir.  Burada dikkat edilmesi gereken husus 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarından önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Yani taraflar arabulucudan bir sonuç alamadıklarında dava yoluna başvurma yoluna gidebileceklerdir.

6)TAAHHÜTNAME SEBEBİYLE TAHLİYE

Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği tek taraflı bir hukuki işlemdir. Türk Borçlar Kanunu’nu 352.maddeye göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Tahliye taahhütname şartları ise şunlardır:

1. Tahliye taahhütname yazılı olarak yapılmalıdır,
2. Tahliye taahhüdünde kiralayan veya yetkili temsilcisi bulunmalıdır.
3. Tahliye taahhüdü kiracının serbest iradesi ile verilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesine göre kiralayan, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliyeyi talep etmelidir. Bir aylık dava açma süresi bir hak düşürücü süredir. Yazılı tahliye taahhüdünde kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira sözleşmesini şu şekilde sonlandırılabilir:

1. Taşınmazın bulunduğu yerde icra takibi yoluyla tahliye yapılabilir: Bu husus İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde şu şekilde düzenlenmiştir: Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
2. Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.
3. Taşınmazın bulunduğu yerde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılarak: Sulh Hukuk m-Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu dava taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

7)YENİ MALİKİN KONUT VE İŞYERİ OLARAK KULLANMA İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan yeni malikin konut ve işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye Türk Borçlar Kanunu 351.maddede düzenlenmiştir. Buna göre, Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme yeni malik, taşınmazın maliki olduğu tarihten itibaren 1 ay içinde, taşınmazın yeni maliki olarak ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep ettiğini kiracıya yazılı şekilde bildirmek zorundadır. Bu bildirimin ardından, yeni malik 6 aylık sürenin sonunda tahliye davası açabilecektir.

Diğer yol ise, yeni malik, kira sözleşmesinin bitiş tarihini bekleyerek, bu tarihten itibaren 1 ay içinde herhangi bir yazılı bildirimde bulunmaksızın tahliye davası açabilecektir.  Bu hususta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu konuda yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

8)YENİDEN İNŞA VEYA TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu 350.maddesinin 2.fıkrasında kiracı tahliye sebeplerinden biri olan yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye düzenlenmiştir. Buna göre, Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yeniden inşa sebebiyle tahliye şartları şunlardır:

1. Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilecek olması
2. İmar amaçlı onarım, genişletme ve değiştirilme yapılması
3. Yapılacak inşa sebebiyle kiralananın kullanımının imkânsızlığı
4. Yeniden inşa projesi mahkemeye sunulması gereklidir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Bu hususta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu konuda yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

9)KİRASINI DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesi için belli durumlar öngörülmüştür. Bu durumlar şu şekildedir:

1. Konut ve işyerine gereksinim duyulduğu için kullanma zorunluluğu bulunması
2. Malik değişikliği sonucunda yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimi nedeni ile kullanma zorunluluğu olduğu
3. Kiraya verenin taşınmazını inşa ve imar amaçlı esaslı surette onarma ya da değiştirme zorunluluğu olması
4. Kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olması
5. Kiracının kendi rızasıyla yazılı olarak kiralanandan çıkacağını belirtmesi
6. Kiracının bir kira yılı içerisinde iki defa kira parasını ödememesi
7. Kiracının ölümü

Kiracı tahliye sebeplerine dayanılarak kirasını düzenli olarak ödeyen kiracı da tahliye taahhütü olması koşuluyla yukarıdaki sebeplerden birine ya da birkaçına dayalı olarak çıkarılabilir. Bu hususta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu konuda yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ŞEKİLLERİ

1)KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA FESHİ

Kira sözleşmesi iki tarafın da borç altına girdiği, yani kiracının kiraladığı yerin ücretini ödemekle yükümlendirildiği kiraya verenin ise kiraya verilmiş olan yeri kiracıya kullandırma borcu veren bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece her iki tarafın da bu borcu karşılıklı olarak devam etmektedir. Taraflar arasında kira ilişkisi bittiğinde ise tahliye durumu söz konusu olur.

Kiracı tahliye sebeplerine dayanılarak kira sözleşmesi bildirim yolu ile feshedilebilir. Kira sözleşmesi belirli süreli olması halinde sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmak şartıyla kiracı tarafından feshedilebilir. Kiraya veren ancak 10 uzama yılının ardından uzayan yıldan 3 ay evvel bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilecektir.

2)TAHLİYE DAVASI İLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Tahliye davası, kiraya verenin, kiracının kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için açmış olduğu bir davadır. Kiraya veren, kira sözleşmesini Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu hususta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu konuda yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ VE SÜRENİN UZAMASI

Tahliye davası açma süresi tahliye sebebine göre değişiklik gösterebilir. Buna göre,

1. Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı sebebiyle tahliye davası fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.
2. Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.
3. Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan çatılı iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında ise 15 gün önce fesih bildirimi gerekir. Buna göre, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır.
4. Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan kiralananın yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davasında belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
5. Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
6. Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan tahliye taahhütü sebebiyle açılan davada Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
7. Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
8. Kiracı tahliye sebeplerinden biri olan Kiracının aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir evinin olması sebebiyle açılan tahliye davasında Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiracı tahliye davasının uzaması ise Türk Borçlar Kanunu’nun 353.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Söz konusu madde dikkate alındığında kiraya veren tarafından daha önce veya en geç dava açma için öngörülen sürede dava açmak yerine dava açılacağına dair bir bildirimde bulunursa dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacak olup bu uygulamanın belirsiz süreli kira sözleşmeleri için de uygulanabileceğini söylemek mümkündür. (Yargıtay Kararı)

KİRACI TAHLİYE DAVASI ARABULUCULUK BAŞVURUSU VE SÜRECİ

1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarından önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Yani taraflar arabulucudan bir sonuç alamadıklarında dava yoluna başvurma yoluna gidebileceklerdir. Bunun getirilmesinin sebebi mahkemelerin dava yükünün azaltılması ve tarafların ihtiyaçlarının hızlıca çözüme ulaştırılmasından kaynaklanır. Kiraya veren, Kiracı, Malik, Paydaşlar, İntifa hakkı sahipleri arabulucuya başvurabilirler. Taraflar, aralarında uzlaşı sağlarlarsa uzlaşma belgelerinde arabuluculuk ücretinin de ne şekilde ödeneceğini kararlaştırabilirler. Ancak uzlaşı sağlanmazsa haksız çıkan taraf, davanın sonunda arabuluculuk ücretlerinin tamamını yargılama giderleri ile öder. Diğer yandan arabuluculuk görüşmesine davet edilen ve katılmayan taraf, arabuluculuk ücretini ödemekle yükümlü olur.

HARBİYE HUKUK BÜROSU KİRACI TAHLİYESİ DAVASI HİZMETLERİMİZ

Kiracı tahliye davası hakkındaki her türlü sorularınız ve sorunlarınız için bize ulaşın!

Harbiye Hukuk Bürosu İstanbul Kira avukatları müvekkillerinin haklarını tam anlamıyla koruyan onlara her konuda destek veren bir hukuk bürosudur. Harbiye Hukuk bürosuna güvenerek haklarınızın güvenle korunduğundan emin olabilirsiniz. Zira Harbiye Hukuk Bürosu her alanda olduğu gibi bu alanında da uzman avukatlarla beraber müvekkillerine en iyi ve kaliteli hizmeti sunmaktadır. Siz de Harbiye Hukuk sayfasında bulunan iletişim sütununa tıklayarak bu hizmetlerden faydalanabilirsiniz. Harbiye Hukuk bürosu alanında uzman kadrosuyla, çözüm odaklı, hızlı ve etkili çözümleriyle sizlere hizmet vermeye her zaman hazırdır.

KİRA HUKUKU AVUKATI SIKÇA SORULAN SORULAR

HANGİ HALLERDE KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR?

Aşağıdaki haller kiracı tahliye sebeplerini oluşturur.:

1. Kiranın ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeniyle,
2. İki haklı ihtar sebebiyle,
3. Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle,
4. Kira sözleşmesinin dolmasıyla
5. 10 yılın dolması sebebiyle,
6. Taahhütname sebebiyle,
7. Yeni malikin konut ve işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle,
8. Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle,
9. Kira düzenli ödense de birtakım durumların varlığı sebebiyle.

2)KİRACI TAHLİYE DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Kiracı tahliye sebepleri oluştuktan sonra açılacak olan kiracı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu dava taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır.

3)KİRACI EN HIZLI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kiracı tahliye sebepleri oluştuktan sonra kiracıyı en hızlı şekilde tahliye etmenin yöntemi kiracıya icra takibi başlatmaktır. Kira ödemede temerrüde düşen kiracıya en az otuz günlük bir süre verilerek kira bedelini ödemesi gerektiği bildirilir. Kiracı borcunu ödemediği takdirde icra takibi başlatılır ve kısa sürede tahliye edilmiş olunur.

4)SORUNLU KİRACI EN KOLAY NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kiracı tahliye sebepleri oluştuktan sonra sorunlu kiracıyı en hızlı şekilde tahliye etmenin yöntemi de kiracıya icra takibi başlatmaktır. Kira ödemede temerrüde düşen kiracıya en az otuz günlük bir süre verilerek kira bedelini ödemesi gerektiği bildirilir. Kiracı borcunu ödemediği takdirde icra takibi başlatılır ve kısa sürede tahliye edilmiş olunur.

5)EV SAHİBİ İHTAR ÇEKTİKTEN SONRA NE OLUR?

Kiracı tahliye sebepleri oluştuktan sonra ev sahibi kiracıya ihtar çeker. İhtarnamede borcun ödeme süresi de belirtilir. Daha sonra ihtarname kiracıya tebliğ edilir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içerisinde kiracı borcunu ödemezse kiraya veren kişi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi yardımıyla sonuçlandırılır.

6)KİRACI İHTARNAMEYE CEVAP VERMEZSE NE OLUR?

Kiracı tahliye sebebi oluştuktan sonra ev sahibi kiracıya ihtar çeker. İhtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içerisinde kiracı borcunu ödemezse kiraya veren kişi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi yardımıyla sonuçlandırılır.

7)POLİSLE KİRACI ÇIKARMA NASIL OLUR?

Polisin kiracıyı evden çıkarma yetkisi yoktur. Kiracı tahliye sebepleri Polisin kiracıyı evden çıkarabilmesi için, yetkili sulh hukuk veya icra mahkemesinin tahliye kararı mevcut olmalıdır. Mahkeme kararının, kiracının çıkarılması yönünde verilmesinin ardından tahliye talepli icra süreci başlatılır. Bu süreç üzerine kiracı halen direnme gösterirse mahkeme ilamına binaen polis marifetiyle kiracı tahliye edilebilir. Ortada bir mahkeme kararı olmadan emniyet birimlerinin bu şekilde işlem yapma yetkisi bulunmamaktadır. Aksi halde emniyete yapılacak herhangi bir müracaat neticesinde polisin kiracıyı çıkarma gibi bir yetkisi bulunmayacaktır.

8)KİRACIYI TAHLİYE ETMENİN EN KOLAY YOLU NEDİR?

Kiracı tahliye sebepleri oluştuktan sonra kiracıyı en kolay şekilde tahliye etmenin yöntemi kiracıya icra takibi başlatmaktır. Kira ödemede temerrüde düşen kiracıya en az otuz günlük bir süre verilerek kira bedelini ödemesi gerektiği bildirilir. Kiracı borcunu ödemediği takdirde icra takibi başlatılır ve kısa sürede tahliye edilmiş olunur.

9)EVDEN ÇIKARMAK İSTEYEN EV SAHİBİ NEREYE ŞİKAYET EDİLİR?

Kiracı, ev sahibi tarafından tahliye sebepleri oluşmadan ve kira sözleşmesi halihazırda yürürlükteyken çıkarılmaya zorlandığı takdirde ev sahibi hakkında şikayetçi olabilmektedir. Bu şikayetler Alo 189, Cimer ya da E-Devlet üzerinden gerçekleştirilebilecektir. Hatta bazı ev sahipleri sırf kiracıyı çıkarmak için kiracının oturmuş olduğu taşınmazın aboneliklerini sonlandırmakta ve kiracıyı mağdur etmektedir. Böyle durumlarda kiracı tarafından ev sahibi aleyhine suç duyurusunda bulunabilecektir. Mevcut işlemler sebebiyle kiracının zarara uğraması da muhtemel olacağı için kiracı ev sahibine karşı şartları haizse maddi ve manevi tazminat davası da açabilecektir. Bu noktada ev sahibinin rahatsız edici eylemlerine karşı Harbiye Hukuk Bürosu’nun uzman kira avukatları ile irtibata geçebilir, haklarınız konusunda destek alabilirsiniz.

 KİRA DAVALARI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

KİRA UYARLAMA DAVASI VE ŞARTLARI-2024 – Harbiye Hukuk

KİRAYA VERENİN HAKLARI – 2024 – Harbiye Hukuk

KİRACI NASIL ÇIKARILIR? (KİRACI TAHLİYESİ YOLLARI)

KİRA ÖDEMEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

KİRACI HAKLARI GÜNCEL

KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU

                                                                                                                    NİSANUR CEBECİ