Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı, önce yazılı bir sözleşmenin bulunmamasının kira ilişkisini ortadan kaldırmadığını bilmekten geçer. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi için bir şekil şartı koymaz, sözlü anlaşma da geçerlidir. Bu yüzden sözleşmenin olmaması tek başına tahliye sebebi değildir ve ev sahibi kiracıyı kendi başına çıkaramaz.

Çıkmayan kişi için izlenecek yol üç soruya bağlıdır. Oturan kişi hukuken kiracı mı, bu ilişki nasıl ispat edilir ve kanundaki hangi sebep tahliyeye uygundur. Aşağıda önce ilişkinin niteliği, sonra ispat ve tahliye sebepleri, ardından dava ve icra yolu anlatılıyor. Ev sahibinin yapmaması gereken hareketler de ayrı bir bölümde yer alıyor.

Yazılı Sözleşme Yokken Kira İlişkisi Geçerli mi?

Kanuna göre sözleşmelerin geçerliliği, aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir. Kira için aksi öngörülmemiştir. Bir şeyin kullanımının karşılık olarak kira bedeli ödenmek üzere bırakılması, yani kullanım ve bedel birlikte varsa, sözlü anlaşma da fiilen yürüyen düzen de kira ilişkisi kurar.

Sürenin yazılmamış olması da ilişkiyi bozmaz. Süre açık ya da örtülü biçimde belirlenmemişse kira belirsiz süreli sayılır.

Konut ve çatılı işyerinde yazılı sözleşmenin süresi dolunca ise sözleşme belirsiz süreliye dönüşmez; kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ise izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.^[1]

Yazılı sözleşme olmaması kira artışını da serbest bırakmaz. Yenilenen kira döneminde bedel, taraflar anlaşsa da hakim belirlese de bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kirada ve sonraki her beş yılın sonunda ise yeni bedeli hakim, bu değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler; değişim oranı burada üst sınır değildir.^[2]

Oturan Kişi Kiracı mı, Ödünç Alan mı, Haksız İşgalci mi?

Önce oturan kişinin hukuki konumu belirlenir, çünkü izlenecek dava buna göre değişir. Aynı evde oturan üç kişi üç ayrı kurala tabi olabilir.

Annesinin evinde bedelsiz oturan çocuk kiracı değildir, kullanım ödüncü alandır. Bu durumda kiracıya özgü korumalar işlemez ve geri verme talebi çoğu zaman yeterli olur. Kira bedeli düzenli ödeniyorsa ev sahibinin “misafir” demesi sonuç doğurmaz, ilişki kiradır ve kiracıyı koruyan hükümler uygulanır.^[3]

Haksız işgalde kira ilişkisi ispatlanamayan kişi için tapu kaydı belirleyicidir. Malik, malını haksız elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Aynı dönem için ecrimisil talebi ayrıca gündeme gelir.

Oturan Kişinin Hukuki Durumu

Sözleşme Yokken Kira İlişkisi Nasıl İspatlanır?

Kural olarak ilişkinin varlığını iddia eden taraf ispat etmekle yükümlüdür. Parasal sınırı aşan hukuki işlemler senetle ispat edilir, yazılı sözleşme yoksa sorun tam burada başlar. Kiracı ilişkiyi zaten kabul ediyorsa ispat sorunu doğmaz. Sorun, kiracının “ben kiracı değilim” ya da “kira ödemem gerekmiyor” dediği dosyalarda çıkar.

Sınırın üzerinde bile tanık dinlenebilmesinin iki yolu vardır. Karşı taraf bu konuda tanık dinlenmesine açık muvafakat verirse tanık dinlenebilir. İkinci yol delil başlangıcıdır. Kanun bunu, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte onu muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş ya da gönderilmiş belge olarak tanımlar.^[4]

Kiracının ev sahibine yazdığı mesajlar, e-postalar ve havale açıklamasında “Ekim kirası” gibi ifadeler bu niteliği taşıyabilir. Kiracı adına açılmış elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri ile apartman yönetiminin kayıtları da dosyaya sunulabilir. Delil başlangıcı sayılıp sayılmayacağına hakim karar verir, bu yüzden belgeler ne kadar çok ve düzenliyse sonuç o kadar sağlam olur. Elden yapılan ödemeler ise neredeyse hiç iz bırakmadığı için ispatı en zor durumdur.

Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki altsoy, üstsoy, kardeş ya da eşler arasındaysa kanun bu kişiler arasındaki işlemlerde tanık dinlenmesine izin verir.

Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır, Yasal Sebepler Nelerdir?

Yazılı sözleşme olmaması kiracının korumasını azaltmaz. Türk Borçlar Kanunu uyarınca belirsiz süreli konut kiralarında kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçmeden genel hükümlere göre sözleşmeyi bitiremez. Bu yüzden ev sahibi kanundaki bir tahliye sebebine dayanmak zorundadır.

Başlıca sebepler kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315), bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (m.352), konut gereksinimi (m.350/1), yeniden inşa veya esaslı onarım (m.350/2), yeni malik (m.351) ve yazılı tahliye taahhüdüdür (m.352). Konut kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır, bu yüzden telefonda ya da yüz yüze söylenen “çık” uyarısı hukuken fesih sayılmaz.^[5]

Her sebebin şartları ve süreleri kiracı nasıl çıkarılır yazısında anlatılıyor.

Kira ödenmiyorsa yol daha kısadır ve ayrıntısı kira ödemeyen kiracının çıkarılması yazısında yer alıyor.

Bir aylık dava süreleri kaçırılabilir. Kiraya veren, süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır.

Kanuni Tahliye Sebepleri

Çıkmayan Kiracı için İcra mı Dava mı?

İcra yolunun bir kısmı sözleşmesiz kirada kapalıdır. Süre bitimine dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye için kiralananın mukavelename ile kiralanmış olması ve mukavelenin icra dairesine ibrazı gerekir, yazılı sözleşme olmadığı için bu başvuru yapılamaz ve tahliye dava yoluyla istenir. Kira bedelinin ödenmemesine dayanan ilamsız takipte ise kiracı itiraz etmez ve süresinde ödemezse icra mahkemesi tahliyeye karar verir, kiracı akdi açıkça reddederse alacaklı genel mahkemede dava açmak zorunda kalır.^[6]

Kira davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar. Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılabileceği gibi kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır, yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır.^[7] Dava şartları, süre ve icra yolunun ayrıntısı kiracı tahliye davası ve şartları yazısında anlatılıyor.

Kaymakamlığa 3091 sayılı Kanunla başvurmak da kiracıyı çıkarmak için uygun yol değildir. Kanunun uygulama yönetmeliği, kira sözleşmesinin sona erip ermediğinin adli yargının çözeceği bir üstün hak iddiası olduğunu yazar. Rızayla giren kiracı fuzuli işgalci sayılmaz.

Kiracı Kiracı Olmadığını İleri Sürerse Dava Nasıl Kurulur?

Sözleşmesiz kirada en sık karşılaşılan savunma, oturan kişinin kira ilişkisini inkar etmesidir. Ev sahibi tahliye davasını yalnızca kira ilişkisine dayandırmışsa ve ilişkiyi ispatlayamazsa dava reddedilir. Bu riski azaltmak için Hukuk Muhakemeleri Kanunu, birden fazla talebin aralarında aslilik ve ferilik ilişkisi kurularak aynı dilekçede ileri sürülmesine izin verir.

Böyle bir dilekçede asıl talep kira ilişkisine dayalı tahliye olur, fer’i talep ise tapu kaydına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil olabilir. Mahkeme asıl talebi esastan reddetmedikçe fer’i talebi incelemez.^[8] Hangi taleplerin birlikte, hangi mahkemede ileri sürüleceği dosyanın ayrıntılarına göre belirlenir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

Sözleşmesiz dosyada belge eksiği yazılı sözleşmesi olan dosyadan çok daha ağır sonuç verir. Tapu kaydı, banka dekontları, kiracıyla yazışmalar ve varsa kira bedelinin belirlendiği mesajlar önce toplanır. Ödenmeyen kira için gönderilen noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi de dosyaya girer. Komşu, bina yöneticisi ya da emlakçı gibi ilişkiyi bilen kişilerin isimleri, tanık dinlenmesi mümkün olursa lazım olur.

Dava şartı olan arabuluculuğun sonunda alınan son tutanak da dilekçeye eklenir, bu belge olmadan açılan tahliye davasında usulden ret kararı çıkabilir. Başvurunun nasıl yapıldığı kira davalarında zorunlu arabuluculuk yazısında, dilekçenin içeriği ise kiracı tahliye davası dilekçe örneğinde bulunur.

Dava Öncesi Belgeler

Tahliye Kararından Sonra Kiracı Yine Çıkmazsa Ne Olur?

Tahliye hükmü verildikten sonra kiracının çıkmaması süreci bitirmez, icra aşaması başlar. Tahliye ve teslime dair ilam icra dairesine verilince icra müdürü, İcra ve İflas Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca borçluya bir icra emri tebliğ eder ve yedi gün içinde taşınmazın teslimini ister.

Borçlu taşınmazı işgal etmeye devam eder ve emri tutmazsa ilamın hükmü zorla icra olunur. İçeride kalan ve ilama dahil olmayan eşya borçluya, hazır değilse vekiline ya da ailesinden veya çalışanlarından reşit bir kişiye teslim edilir. Kimse bulunamazsa eşya masrafı alacaklıdan peşin alınarak saklanır ve borçluya eşyasını alması için süre verilir. Teslim edilen taşınmaza haklı bir sebep olmadan yeniden giren borçlu ise ayrıca hükme gerek kalmadan zorla çıkarılır.

Ev Sahibi Kendi Başına Ne Yapmamalıdır?

Çıkmayan kiracı karşısında kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak ya da elektrik ve suyu kesmek ev sahibini haksız duruma düşürür. Kiracının oturduğu ev onun konutudur. Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesine göre rızası dışında konuta giren kişi, mağdurun şikayeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla karşılaşabilir. Fiil cebir, tehdit ya da gece vakti işlenirse ceza bir yıldan üç yıla çıkar.

Ceza sorumluluğunun yanında tazminat davası da gündeme gelebilir. Tahliye kararı mahkemeden çıktıktan sonra icra dairesi eliyle uygulanır. Polisin mahkeme kararı olmadan kiracıyı çıkarma yetkisi yoktur, ayrıntılar polisle kiracı çıkarma yazısındadır.

Kiracıyla gerginlik büyüyorsa bile sadece yazılı bildirim, noter ihtarı ve dava yolu kullanılmalıdır. Kendi başına çıkarma girişimi, haklı olan ev sahibini bile davada zor duruma sokabilir.

Ev Sahibinin Kaçınacağı Hareketler

Tahliyeden Sonra Evi Başkasına Kiralamak Mümkün mü?

Konut gereksinimi sebebiyle tahliye sağlayan ev sahibi, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kanuna aykırı davranırsa eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.^[9]

Sözleşmesi Olmayan Kiracı Hakkında Sık Sorulanlar

Sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır, ispat, icra yolu ve ev sahibinin hakları konularındaki sık sorulan soruları bu başlık altında cevapladık.

admin

Tüm yazıları