YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU VE DEĞİŞİKLİKLER

Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu, 2023 yılında çıkarılmış ve aynı yıl Resmi Gazete ’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Özellikle 6 Şubat günü ülkemizi derin bir hüzne boğan, bütün ülkeyi etkileyen, pek çok ilimizde yıkıma ve büyük acılara sebebiyet veren deprem felaketleri, beraberinde birçok tartışmayı gün yüzüne çıkartmıştır. Bu tartışmaların başlıca konuları, kentsel dönüşümün hızlandırılmasının önemi, riskli yapı tespiti ve yürürlükte yer alan Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun yeterli olup olmaması yönünde olmuştur.

Bu tartışmalarla birlikte çalışmalar sürdürülmüş ve Kentsel Dönüşüm Kanunu değişime uğramıştır. Bu makalemizin konusu da bu değişikliklerdir. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun beraberinde getirdiği düzenlemelerle birlikte bazı eleştirel noktalara da değinilecektir.

YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU NELER GETİRMİŞTİR?

1. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Rezerv Yapı Alanı Tanımı ve Kapsamı

Düzenlemeyle birlikte Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda, rezerv alanının tanımını ve kapsamını genişletmiş ve “yeni yerleşim alanı” ibaresini kaldırmıştır. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu, rezerv alanını “mevcut kentsel ve kırsal alanlar” olarak tanımlamıştır. Bu da rezerv alanı tanımını ve kapsamını oldukça genişleten bir husustur. Bu değişiklik ile birlikte, üzerinde yerleşim mevcut olsa dahi herhangi bir yer, rezerv alanı sayılabilecektir.

Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu, gerçek veya tüzel kişilerin, mülkiyetlerine ait taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunması için, bu taşınmazların yapılaşmaya tabi arsa metre karesinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı değerin dönüşüm projeleri özel hesabına kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekeceği düzenlenmiştir.

2. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Karar Yeter Sayısı

Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu, önceki yasaya nazaran kentsel dönüşüm işlerini hızlandırmayı amaçlamaktadır. Bu nedenle yapılan değişikliklerden biri de karar yeter sayısına ilişkin olmuştur. Buna göre eski kanunda yer alan 2/3 oy çokluğu aranması değiştirilmiştir. Yeni yasada karar yeter sayısı salt çoğunluk olarak öngörülmüştür. Salt çoğunluk, sözlükte “bir oylamada katılanların yarısından 1 fazlası” ile sağlanan çoğunluktur.

3. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Yıkım Süreci

Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu, süreci hızlandırmak maksadıyla idareye ve kolluk kuvvetlerine de yetkiler tanımıştır. Bu düzenlemeyle birlikte, riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi halinde kolluk kuvvetlerine müdahale etme yetkisi tanınmıştır. Bununla birlikte riskli yapı tespitinin engellenmesi veya engellenmeye çalışılması halinde yetkililer, yazılı izin ile birlikte yapıyı açabilecektir.

Bir diğer önemli değişiklik ise 16.10.2023 tarihinde kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile ilgilidir. Yapı risk tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da yapılabilmektedir. Hem riskli yapıların tespiti hem de hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi görevi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verilmiştir. Ayrıca riskli yapıların yıktırılması görevi de önceki düzenlemenin aksine bakanlığa değil, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verilmiştir. Riskli yapıların yıktırılması için hak sahiplerine tek seferde 90 günlük bir süre verilecektir. İki ayrı bildirim yapılmayacak, tahliye ve yıkım işlemleri için tek seferde 90 günlük bir süre verilecektir.

4. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Masraflar

 Riskli yapı tespiti ve yıkım masrafları, öncelikle yapı maliklerine hisseleri oranında aittir. Yıkım Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare tarafından gerçekleştirildiğinde ise yıkım masrafları Başkanlık veya İdare tarafından karşılanır. Bu durumda, yıkım masrafları, binanın paydaşlarının müteselsil sorumluluğuna tabi tutularak, tapu kaydındaki arsa payları üzerine müşterek ipotek tesis edilir.

5. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Mali Yardımlar

Kentsel dönüşümün hızlandırılması için hak sahiplerine bazı mali yardımlar da sağlanacaktır. 2023 Düzenlemesinde, eski kanundaki “kira yardımları” ibaresinden sonra “… ve yapım için yardım…” ibaresi eklenmiştir. Bununla birlikte 18 aya varan kira yardımları veya kredilerde faiz desteği de öngörülmüştür.

Ayrıca kanun uyarınca yapılacak olan işlemler, sözleşmeler, devir ve tescil işlemleri ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

6. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Re ’sen Yapılabilecek İşlemler

2023 düzenlemesiyle birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare, riskli yapı tespitini re ‘sen yapabilecektir. Riskli yapı tespitinin engellenmesi veya numune alınmasına izin verilmemesi halinde mülki idare amirinin yazılı izni ile kolluk kuvvetleri müdahalede bulunabilecektir. Ayrıca yapılar çilingir yardımıyla da açtırılabilecektir. Engelleyenler için ise Türk Ceza Kanunu veya sair diğer kanunlar ile birlikte yaptırımlar uygulanabilmesi mümkündür.

7. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Tebligat Hükümleri

Riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak ve tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak, ilgili yapıya asılacaktır. Bununla birlikte maliklere e-devlet üzerinden de bildirim yapılacaktır. Ayrıca muhtarlıklarda 15 gün süre içinde ilan edilecektir. Bu ilan süresinin son günü, hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

8. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Tahliye

İdare, riskli yapının tahliyesi, boşaltılması için 60 günden az olmamak koşuluyla bir süre verir. Bahse konu olan yapı, bu süre içerisinde boşaltılmalıdır. Şayet bu süre içerisinde de boşaltılamamışsa bir defaya mahsus olmak üzere 30 günlük ek süre verilir. Yukarıda da belirtildiği üzere binanın tahliyesi için gereken masraflar, hisseleri oranında maliklere aittir.

9. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yürütmenin Durdurulması Kararına İtiraz

Yeni düzenleme ile uygulama alanına konu olan imar ve parselasyon planlarına karşı ilan yoluyla itiraz usulü getirilmiştir. Onaylanan imar ve parselasyon planları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı il müdürlüğü tarafından 15 gün süre içinde ilan edilir. Bu ilana karşı itiraz, yine bakanlığa bağlı il müdürlüğüne ilan süresi içinde yapılır. Söz konusu itirazlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 5 günlük süre içinde değerlendirilir. İtirazın reddedilmesi ise kesin bir karardır. İtiraza konu plan geçerli olacaktır.

Bununla birlikte İdari Yargılama Usulleri Kanunu (İYUK) içerisinde yer alan yürütmenin durdurulması kararına itiraz mümkündür ve itiraz süresi 7 gündür. Fakat 6 Şubat tarihinde meydana gelen depremler sebebiyle “genel hayata etkili afet bölgesi” ilan edilen yerlerde meydana gelen iptal davalarında İYUK’tan farklı olarak yürütmenin durdurulması kararına karşı itiraz yolu kapatılmıştır.

10. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ile Oturma Hakkı Düzenlemesi

Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu, yukarıda da bahsedildiği üzere riskli yapı tespiti, yapının tahliyesi ve yıkımı gibi işlemlerde masrafların hisseleri oranında malikler tarafından ödeneceğini belirtmiştir. Bazı durumlarda ise hak sahiplerinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni taşınmazının değeri arasında fark olabilir. Bu durumlarda ise hak sahibi borçlanabilmektedir. Kişinin borcunu ödeyemeyeceği durumlarda ise yapı, tapuda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adında tescil ettirilir. Bu durumda hak sahibinin oturabileceği başka bir taşınmaz yoksa başkanlık adına tescil ettirilen taşınmaz üzerinde hak sahibine oturma hakkı tesis edilir. Kişi eğer evliyse oturma hakkı kişinin eşi üzerine tesis edilecektir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI

ARSA HALİNE GELEN TAŞINMAZLARDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu 698. Maddede düzenlenir. Maddeye göre paylı mülkiyette paydaşlardan ve elbirliği mülkiyetinde ortaklardan her birinin malın paylaşılmasını isteme hakkı vardır. Buna ortaklığın giderilmesi adı verilir.

Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda ise, kentsel dönüşüm sürecinde arsa haline gelen taşınmazlar için de ortaklığın giderilmesi davasının yolu açılmıştır. Başkanlığın veya Hazinenin bu kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığına ve bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın taşınmazın tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki 3. Kişilere satışı durumunda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, “önalım” hakkını kullanabilecektir.

Afet riski kapsamında yıkılan yapının arsa haline gelmesinden sonra taraflar,  TMK 698, ortaklığın giderilmesi davasını açabileceklerdir. Bu davanın açılması kentsel dönüşüm kapsamında salt çoğunluk ile karar alınmasına veya sürecin tamamlanmasına bir engel teşkil etmeyecektir.

6 ŞUBAT DEPREMLERİNDEN DOĞAN DAVA SÜREÇLERİNİ HIZLANDIRAN YENİ DÜZENLEMELER

Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun temel amaçlarından bir diğeri de hâlihazırda derdest bulunan 6 Şubat depremleri sonrası açılan davaların hızlandırılmasıdır. Belirtmek gerekir ki hızlandırılması hedeflenen bu davalar idari davalar içindir. Meselenin ceza hukuku boyutu, bu kanun kapsamına alınmamıştır ki kapsam dâhiline alınsaydı ceza hukukunun ruhuna aykırı düşerdi.

İdari davaların hızlandırılması için yapılan düzenlemeler, yargılamanın belli aşamalarında sürelerin kısaltılmasıyla birlikte özel bir yargılama usulü olan İvedi Yargılama Usulü öngörülmüştür. İvedi Yargılama Usulü, İYUK 20/A’da düzenlenir.

Bununla birlikte İdari Yargılama Usulleri Kanunu’na (İYUK) geçici madde 11 eklenmiştir. Geçici 11. Madde, 6 Şubat tarihinde meydana gelen depremler sonrasında “genel hayata etkili afet bölgesi” kabul edilen yerlerde açılan iptal davalarını ilgilendirir. Buna göre açılan iptal davalarında yapılan değişiklikler aşağıdaki gibidir;

• İlk inceleme 10 gün içerisinde yapılır ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılır.
• Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren on beş gün olup, bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla on gün uzatılabilir. Savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılır. Savunma dilekçesinde bina askı koduna yer verilir.
• Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz edilemez.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gereken hâllerde, dosyanın tekemmülünden itibaren on beş gün içinde keşif yapılır. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunan hâllerde keşif ve bilirkişi incelemesi, ilk incelemeyi müteakiben de yapılabilir. Bilirkişi raporları on beş gün içinde mahkemeye teslim edilir. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir.
• Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkemenin kararına bağlıdır. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az on beş gün önce taraflara gönderilir.
• Bu davalar dosyanın tekemmülünden veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hâllerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç on beş gün içinde karara bağlanır.
• Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir.
• İstinaf dilekçeleri on gün içinde incelenir ve tebliğe çıkarılır.
• İstinaf dilekçelerine cevap verme süresi on beş gündür.
• İstinaf istemi en geç iki ay içinde karara bağlanır. İstinaf incelemesi aşamasında, istinabe olunan mahkeme gerekli işlemleri on beş gün içinde yerine getirir.
• Tam yargı davalarıyla bu madde kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemez. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce, birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılır ve bu davalar bulunduğu aşamadan itibaren görülmeye devam olunur.
• Bu maddede süre öngörülmeyen hâllerde her türlü iş ve işlemler ivedilikle sonuçlandırılır.

YENİ DÜZENLEMENİN MÜLKİYET HAKKINA MÜDAHALESİ VE ANAYASAYA AYKIRILIK ELEŞTİRİLERİ

Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası, TBMM’de gündeme geldiğinden beri birtakım tartışmaları da beraberinde getirmiştir. Bu tartışmaların en temel sebebi, yeni yasanın Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkını ihlal etmesi endişesi ve hak arama hürriyetinin bazı noktalarda sınırlanmasıdır.

Özellikle yeni düzenlemede rezerv alanı tanımındaki değişiklik dikkat çeken bir husustur. Şöyle ki, eski düzenlemede rezerv alanı olan yerler “yeni yerleşim yerleri” olarak düzenlenmişken yeni düzenlemede bu ibare kaldırılmış, “mevcut kentsel ve kırsal alanlar” ibaresi eklenmiştir. Bu durumun mülkiyet hakkını olumsuz etkileyebileceği gibi ölçüsüz bir düzenleme olduğu da söylenmektedir.

İstanbul Barosu, Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu hakkında internet sitesinden bir bildiri yayımlamış ve bahse konu değişikliğe eleştirel bir bakış atmıştır. Bildiriden bazı kesitler özetle şu şekildedir;

“6306 sayılı Kanunda yapılan değişiklik ile rezerv alan tanımı genişletilerek mevcut yerleşim alanlarının da rezerv alan olarak belirlenebileceğine olanak tanınmıştır. Bu değişiklik, vatandaşların mülkiyet ve barınma haklarını ihlal eder niteliktedir. Değişiklik ile devlet, herhangi bir yerleşim alanını rezerv alan olarak belirleyerek, buradaki vatandaşların evlerini yıkıp, onları başka semtlere gönderebilir. Bu durumda, vatandaşlar, tapu sahibi oldukları mülklerini kaybedecek ve borçlanacaktır. Borçlarını ödeyememeleri durumunda ise, mülklerine el konulması söz konusu olacaktır. Bu değişiklik, depreme hazırlık amacına değil, şehirdeki değerli alanların yıkılarak yeniden inşaat rantı yaratılmasına yöneliktir. Özetle, yapılan değişiklik, vatandaşların haklarını ihlal eden, depreme hazırlık amacına aykırı bir düzenlemedir.”

Karar yeter sayılarındaki değişiklikler de eleştirilerin bir odağı haline gelmiştir. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde dahi karar yeter sayıları oldukça sıkı tutulan, 4/5 gibi yüksek çoğunluk arayan kararlar vardır. Yıkım gibi hayati öneme sahip bir hususun salt çoğunluk, %50+1 gibi düşük karar yeter sayısına sahip olması, karara itiraz edenlerin görüşlerinin bir önemi olup olmadığı da eleştirilen bir başka husustur.

Eleştirilen bir diğer husus, kolluk kuvvetlerine verilen yetkilerle birlikte, riskli yapı tespitine izin vermeyen maliklere müdahalede bulunması konusundadır. Her ne kadar yasada yer alsa da konut dokunulmazlığını ihlali suçunun oluşacağı düşüncesi hâkim olup bu düzenlemenin gerek İnsan Hakları Avrupa Mahkemesi gerek de Anayasa Mahkemesi içtihatlarına aykırı olduğu düşünülmektedir.

Son olarak yeni kentsel dönüşüm kanununda eleştirilen noktalardan bir diğeri ise hak arama hürriyetinin gaspı olacağı yönündedir. Zira genel usul esaslarından ayrı bir şekilde itiraz sürelerinin kısaltılması ve özellikle de yürütmenin durdurulması kararına karşı itiraz yolunun kapatılması, Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’nın hak arama hürriyetini gasp ettiği yönünde eleştirilere maruz kalmasına yol açmıştır.

REZERV ALAN TANIMI DEĞİŞİKLİĞİ İLE DOĞABİLECEK SORUNLAR

Rezerv alan tanımı, yeni yasayla değiştirilmiş, mevcut kırsal ve kentsel yerleşim yerleri olarak düzenlenmiştir. Her ne kadar kanunun gerekçesinde belirtilen amaç kentsel dönüşüm ile birlikte afetlere hazırlık olarak açıklansa da bu düzenlemenin oldukça riskli bir düzenleme olduğunu söyleyebiliriz. Zira yukarıda da belirtildiği üzere bilhassa mülkiyet hakkı anlamında kısıtlamalar karşımıza çıkmakta olup amacının dışında kullanılması da pek tabii mümkündür. Özellikle taşınmazını kentsel dönüşüme vermek istemeyen hak sahiplerinin gerekçeleri yok sayılabilmektedir. Durumu olmayan kişilerin borçlanması, her ne kadar yardım yapılacak olsa da yurttaşların kafalarında soru işaretleri ve huzursuzluk bırakacaktır.

YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU VE SIKÇA SORULAN SORULAR

Riskli olduğu tespit edilen bir bina ne kadar sürede boşaltılmalıdır?

Riskli yapı olarak belirtilen bir binanın tahliyesi için idare tarafından 60 günlük bir süre öngörülür. Şayet bina 60 gün içinde boşaltılamazsa yine idare tarafından ek 30 günlük bir süre verilecektir.

Yıkım ve Tahliye sürecinde maddi destek veriliyor mu?

Evet, yıkım ve tahliye sürecinde maddi destek verilmektedir. Yapının maliki, bahse konu yapıda ikamet etmiyor olsa dahi 18 aya varabilecek bir kira yardımı alabilir. Şayet ilgili yapıda yer alan kişi malik değil de kiracı ise de kira yardımı alabilir. Fakat bu durumda kira yardımı 18 aylık değil, 2 aylık peşin bir yardım olacaktır. Yapı üzerinde kişi bir sınırlı ayni hak sahibiyse de kira yardımından yararlanır. Bu halde ise ödeme, 5 aylık kiranın tek seferde peşin ödenmesiyle olur. Belirtmek gerekir ki kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin bahse konu taşınmazda ikamet ediyor olması şarttır.

Yardımdan yararlanmak için nereye, kime ve ne kadar süre içinde başvurulmalıdır?

Riskli yapının bulunduğu yerdeki il müdürlüğüne veya belediyeye başvurulabilir. Bu başvurunun tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde yapılması veya riskli yapının yıkılmasından itibaren 3 ay içerisinde yapılması gerekir.

Daha fazla soru için Harbiye Hukuk Bürosu internet sitesinde yer alan makalelerden faydalanabilir veya arayarak danışmanlık alabilirsiniz. Harbiye Hukuk Bürosu, deneyimli ve alanlarında uzman Gayrimenkul avukatlarıyla sizlere yardımcı olmak için hazırdır.

Kentsel dönüşüm, ülkemiz için hayati önem taşıyan oldukça ciddi bir meseledir. Zira tarihin her döneminde doğal afetler olmuştur. Anadolu coğrafyası tarih içerisinde yeni ve genç bir kara parçası olarak coğrafya kitaplarında yer alır. Bu nedenle ülkemizde sıklıkla depremler ve diğer doğal afetler olmuş, olmaya da devam edecektir. Bizlere düşen ise bu coğrafyada afetlerle birlikte yaşamayı öğrenmek, bir deprem ülkesi olduğumuz bilinciyle hareket etmek ve önlemlerimizi buna ilişkin olarak almaktır. Unutmamak gerekir ki, afetler değil, ihmaller öldürür.

Ahmet Eren Solmaz

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI

İMAR PLANININ İPTALİ DAVASI VE İTİRAZ

İMAR PLANI NEDİR? PLAN ÇEŞİTLERİ NELERDİR?