İMAR PLANI NEDİR? PLAN ÇEŞİTLERİ NELERDİR?-2024

İmar Planı Nedir? Sorusunu kısaca cevaplayacak olursak bir bölgenin, yapılaşma, kullanım, çevre düzenlemesi ve gelişimini belirlemek için hazırlanan düzenleyici bir idari işlemdir. Bu makalemizde imar planlarına ilişkin genel bilgileri vermeye çalışacağız.

İMAR MEVZUATI NEDİR?

İmar planlarına ilişkin kanuni düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. İmar işlemlerine ilişkin çok sayıda yönetmelik bulunmaktadır. Bunlar; Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği vb. Bunlar dışında Belediyelerin (İstanbul İmar Yönetmeliği gibi) kendi imar yönetmelikleri de bulunmaktadır.

İMAR PLANI ÇEŞİTLERİ NELERDİR?

İmar planları kapsadıkları alan ve ölçeklendirmeye göre hiyerarşik olarak düzenlenmektedir. Uygulamada vatandaşları doğrudan ilgilendiren ve en çok itiraza ve davaya konu olan planlar Nazım ve Uygulama İmar Planlarıdır. Bu planlardan daha üst ölçekli olarak sırasıyla Çevre Düzeni Planı ve Mekânsal Strateji Planları da vardır. Yazımızda bu planları ve uygulamaya yönelik planları ele alacağız.

MEKANSAL STRATEJİ PLANI NEDİR?

Mekânsal strateji planları, ülkenin kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekânsal düzeyde ilişkilendirmeye ve böylece bu hususları mümkün mertebe somutlaştırmaya yönelik hazırlanan planlardır. Bu planlarda bölge planlarının ekonomik ve sosyal potansiyelleri, hedefleri, stratejileri ve ulaşım ilişkileri ile fiziksel eşikleri dikkate alınır ve bu şekilde yer altı ve yer üstü kaynakların ekonomiye kazandırılmasına; doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına ve geliştirilmesine, yerleşim alanları ile ulaşım sistemlerinin belirlenmesine ve kentsel, sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekânsal stratejiler belirlenir. Sektörel bazda mekânsal politikalar ile stratejiler arasında ilişki kurulan bu planlar, 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçek haritalar üzerinde hazırlanır.

ÇEVRE DÜZENİ PLANI NEDİR?

Çevre düzeni planı: Orman, akarsu, gör ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verilerin gösterildiği, kentsel ve kırsal yerleşim alanları, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım, enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarının belirlendiği planlardır. Eğer çevre düzeni planının hazırlandığı yere ilişkin olarak mekânsal strateji planı hazırlanmışsa, çevre düzeni planı da bu mekânsal strateji planlarının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak düzenlenir.

Çevre düzeni planları 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekteki haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilir ve plan notları ile raporuyla bir bütün olarak yapılır.

NAZIM İMAR PLANI NEDİR?

Nazım imar planlarında: Plana konu edilen bölgedeki arazilerin genel kullanılış biçimleri, gelecekteki potansiyel nüfus yoğunluğunun dağılımı, kentsel ve kırsal yerleşim alanlarının gelişme yönleri ile büyüklükleri, kentsel, sosyal ve teknik altyapı organizasyonu ile ulaşım sistemleri gösterilir. Eğer nazım imar planının düzenlendiği yere ilişkin olarak hazırlanmış olan bir çevre düzeni planı mevcutsa; nazım imar planı, çevre düzeni planının genel ilke, hedef ve kararları doğrultusunda düzenlenir.

Nazım imar planları, kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5000 ölçekte ve büyükşehir belediyelerinde gerekliliğe göre 1/5000 ile 1/25000 arasındaki her ölçekte, onaylı haritalar üzerine plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanır. Ayrıca nazım imar planı, 1/1000 ölçekli olarak hazırlanacak olan uygulama imar planlarının temelini oluşturur.

Bir taşınmazın imara açılması, arsa vasfına sahip olması açısından Nazım İmar Planı kapsamına alınması ilk aşamadır. Nazım İmar Planı ile planlanan bölgenin geleceği ve gelişim yönü belirlenir. Uygulama İmar Planı da bu plana göre yapılacağından Nazım İmar Planları büyük öneme sahip olup imara ilişkin sorunlarda öncelikli olarak incelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

UYGULAMA İMAR PLANI NEDİR?

Uygulama imar planı, Nazım İmar Planına uygun olarak plana konu edilen yörenin koşulları ile planlama alanının genel özelliklerini, inşa edilecek olan yapıların kullanım amaçlarını ve olası ihtiyaçlarını, erişilebilirliğini, sürdürülebilirliğini ve çevreye etkilerini dikkate alınmak suretiyle hazırlanan imar planlarıdır. Uygulama imar planları yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararlar ile uygulama için gerekli ayrıntıları içerir ve kadastral durumu mevcut olan yerler için kadastral durumu da işlenmiş olarak 1/1000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanır.

Uygulama imar planıyla, plana konu edilen yerdeki yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, yapıların kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı kat sayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım sistemleri, park ve rekreasyon alanları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını içerir. Gerektiğinde parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi hususları da içerebilir.

YAPILIŞ AMACINA GÖRE İMAR PLANLARI

Genel itibariyle imar planları yukarıda yer verildiği şekilde ise de bu planlarının yapılış amacına göre farklı şekilde isimlendirilmektedir. Bu planlardan bazıları şu şekildedir:

Koruma Amaçlı İmar Planı: 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanun uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim-geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimarî, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; hali hazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam ve katma değer yaratan stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, alt yapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile plânlama kararları, tutumları, plân notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar plânlarının gerektirdiği ölçekteki plânlardır.

Islah İmar Planı: Plansız ve sağlıksız olarak oluşmuş yapı topluluklarının imar mevzuatına uygun hale getirilmesi amacı ile yapılan planlardır. 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanunda düzenlenmiştir.

Mevzi İmar Planı: Mevcut imar planı sınırları dışında olup bu planla bütünleşmeyen bir konumda bulunan alanlar üzerinde hazırlanan ve sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamış olan plandır.

Revizyon İmar Planı: Gerek nazım ve gerekse uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu durumlarda: planın tümünün veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

TAŞINMAZIN İMARA AÇILMASI, İMAR GELMESİ NEDİR?

Tarla vasfındaki taşınmazlarda yapılaşmaya izin verilmesine, taşınmazların imar planı kapsamına alınmasına halk deyimiyle taşınmazın imara açılması, imar gelmesi denmektedir. Taşınmazların plan kapsamına alınmasının olumlu olumsuz pek çok sonuçları vardır. Taşınmazın değerini olumlu yönde etkilerken bu değer artışına karşılık imar uygulaması ile taşınmazın %45’ine kadar payın bedelsiz şekilde kamu hizmetlerine ayrılması gibi olumsuz sonuçları da vardır.

İMAR PLANI YAPILMASI ZORUNLU HALLER

Bir yerde yapılan son nüfus sayımında, o yerin nüfusunun 10.000’i aşıyor olduğunun ortaya çıkması halinde imar planlarının yaptırılması mecburidir. Son nüfus sayımında nüfusunun 10.000’i geçmediği tespit edilen yerlerde imar planının düzenlenmesi mecburi değildir, ancak bu husus, belediye meclisinin karar vermesi şartına bağlanmıştır.

İMAR UYGULAMASI (PARSELASYON PLANI) NEDİR?

İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde düzenlenmesi nedeniyle 18. Madde uygulaması da denen parselasyon planı: İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirme, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve re’sen tescil işlemlerinin yapılmasıdır.

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP KESİNTİSİ) NEDİR?

İmar uygulaması ile ortak kullanım alanları ve kamu tesisleri için parselasyona giren taşınmazlardan %45’e kadar düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılabilecektir. İmar uygulamasında kamusal alanlar için öncelikle hazine arazilerinin kullanımı yetersiz olması halinde düzenlemeye giren taşınmazlardan eşit şekilde kesinti yapılması gerekmektedir. %45’ten fazla kesinti yapılmasının gerektiği durumlarda aşan kısım için kamulaştırma yapılması gerekmektedir. DOP kesintisi ile alınan taşınmazlar kamusal amaçlar dışında kullanılamaz.

İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİ NEDİR?

İmar uygulaması yapılan yerlerde parsel sahiplerinin isteği üzerine yasal düzenlemeler çerçevesinde kullanıma ve isteğe uygun parsel alanı elde etmek amacıyla bir ya da birden fazla parselin bölünmesi işlemine ifraz/ayırma işlemi denilmektedir. Tevhit işlemi ise birden fazla birbirine bitişik parselin imar mevzuatına uygun olarak birleştirilmesidir. İfraz ve tevhit işlemlerinin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır. Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.

İMAR PLANLARINDA UMUMİ VE KAMU HİZMETLERİNE AYRILAN YERLER

Umumi ve kamu hizmet alanları, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinin, nerelerde ve ne şekilde uygulanacağı ve bununla ilgili diğer kavram ve hususlara açıklık getirilmesi amacıyla Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in “Tanımlar” başlıklı 4/1p maddesinde düzenlenmiştir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik 4/1-p. Maddesine Göre: “Umumi ve kamu hizmet alanları: Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, ibadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, spor alanı, teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kent meydanı, kent parkı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanları, resmî kurum alanı, idari tesis alanı, mezarlık alanı, bunun dışında kamusal ihtiyaçlara göre ortaya çıkacak imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları ile taşkın kontrol tesisidir.”

İMAR PLANLARINA İTİRAZ VE HUKUKİ SÜREÇ

İmar planları düzenleyici işlem niteliğinde olması nedeniyle muhataplarına tebliğ edilmeden askıya çıkmak suretiyle ilan edilmektedir. İmar planlarına bir aylık askı süresinde itiraz edilebilir. Plan yönelik itirazlar belediye meclisince 15 gün içinde karara bağlanır ve plan kesinleşir. Planın kesinleşmesi üzerine 60 günlük dava açma süresi içinde İdare Mahkemesinde dava açılabilir. İmar planlarına ilişkin işlemler tebliğ edilmediğinden ve askı sürecinin ilgili olmayan kişilerce takibi zor olduğundan itiraz ve dava açma süreleri geçmiş olsa bile ilgililer tarafından imar durum belgesi alınması ya da imar planında değişiklik yapılması talepleri sonrası plana karşı dava açılabilecektir.

İmar planlarına itiraz ve imar planının iptaline ilişkin ayrı makalemiz bulunmakta olup detaylı bilgilere bu makalemizden ulaşabilirsiniz. İmar planları ve imar işlemlerine ilişkin sorunlarınızda her türlü hukuki destek için idare hukuku avukatlarımızla buradan iletişime geçebilirsiniz.