Kiracı Olarak Oturulan Evin Satılması

Kiracı olarak oturulan evin satılması hem kiracılar hem de yeni mülk sahipleri için karmaşık ve belirsizliklerle dolu bir süreç olabilir. Bu durum, kiracıların haklarının korunması ve yeni maliklerin yasal yükümlülüklerinin net bir şekilde anlaşılması gereken önemli bir konudur.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili Yargıtay kararları, bu süreçte hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını düzenleyerek, olası anlaşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlar. Bir evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez, aksine, sözleşme yeni malik ile aynı şartlarda devam eder.

Evet, kiracı içeride otururken de ev satılabilir. Türk Borçlar Kanunu 310. madde, satışın kira sözleşmesini bozmayacağını güvence altına alır. Kiracı, sözleşme süresi boyunca evde kalmaya devam eder. Yeni malik yalnızca kanunda sayılan özel şartlarla tahliye talep edebilir.

Kiracı Olarak Oturulan Evin Satılması Durumunda Haklar Nelerdir?

Kiracının oturduğu evin satılması durumunda hem kiracının hem de yeni malikin haklarının korunması için yasal düzenlemeler bulunmaktadır. Evin satılması, kira sözleşmesini otomatik olarak sonlandırmaz. Kira sözleşmesi, aynı şartlarla yeni ev sahibine devredilmiş sayılır.

Bu, kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarının yeni ev sahibi tarafından da korunacağı anlamına gelir. Yeni mal sahibi, kira sözleşmesinde yer alan şartları, sözleşme süresi dolana kadar uygulamakla yükümlüdür.

Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen koşullara uymaya devam ederek, kira bedelini yeni ev sahibine öder. Türk Borçlar Kanunu‘na göre, kirada oturulan ev satıldığında yeni malik kira sözleşmesi ile bağlıdır. Bu nedenle, kiracının evi tahliye etme gibi bir zorunluluğu yoktur. Kiracılı evin satılması, kiracının bu haklarını hiçbir şekilde ortadan kaldırmaz.

Kiracı, sadece evin satılması nedeniyle kira bedelinde artış talep edemez. Ancak, kira sözleşmesinde belirli aralıklarla kira artışı yapılacağı belirtilmişse, bu şartlar yeni mal sahibi tarafından da uygulanır. Kira sözleşmesi, taşınmazın el değiştirmesi durumunda bile geçerliliğini korur. Kiracının ödemesi gereken kira miktarı, depozito, kullanım hakları gibi şartlar aynı kalır.

Ev sahibi, kiracıya satış süreci hakkında bilgi vermelidir. Satış gerçekleştikten sonra, kiracıya yeni mal sahibinin kim olduğu ve bu değişikliğin kira sözleşmesine etkileri hakkında bilgi verilmesi gerekir. Kiracı, satış sonrasında yeni ev sahibi ile iletişime geçerek kira sözleşmesinin devamı hakkında görüşebilir. Kiracı, yeni ev sahibine kira bedelini ödeyeceği hesap numarasını bildirmesi gerekmektedir.

Ev Sahibinin Evi Satması Kiracıyı Nasıl Etkiler?

Türk Borçlar Kanunu Madde 310 gereğince, kiracılı evin satıldığı durumda bile mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Kiracı, sözleşmede belirtilen şartlarla oturmaya devam edebilir. Yeni malik, eski ev sahibi ile yapılmış kira sözleşmesine uymak zorundadır.

Kira sözleşmesi, yeni malike devredilmiş sayılır. Bu durum, kiracının kira koşullarının, ödenen kira bedelinin ve sözleşme süresinin aynı kalacağı anlamına gelir. Kiracı, kira sözleşmesi süresince evde kalma hakkına sahiptir.

Yeni malik, sadece evi satın alması nedeniyle kiracıyı çıkaramaz. Yeni malik, evin satılmasından sonra kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini değiştiremez. Kira artışları, sözleşmede belirtilen oranlarda yapılır.

Yeni ev sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, yeni malikin kim olduğunu ve kira sözleşmesinin devam edeceğini belirtmelidir. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır.

Yeni malik, tahliye davası açarsa, kiracının bu davaya karşı savunma yapma hakkı vardır. Türk Borçlar Kanunu Madde 355 gereğince kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da aynı şekilde eski kiracıya öncelikle teklif edilmelidir. Bu yasağa uyulmaması durumunda, eski kiracı tazminat talep edebilir. Kiracısı olan evin satılması durumunda bu tazminat hakkı her zaman geçerlidir.

Ev Satıldığında Kiracının Hakları

Evin Satılması Durumunda Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?

Ev sahibi evi sattığında, kira sözleşmesi yeni ev sahibi ile aynı şekilde devam eder. Kiracının mevcut sözleşmesi, yeni malik ile de geçerli olur ve kiracının yeni bir sözleşme yapmasına gerek kalmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, kiralanan el değiştirse bile yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır.

Bu, kiracının kira sözleşmesinde belirtilen şartlarla (kira bedeli, ödeme koşulları vb.) oturmaya devam edebileceği anlamına gelir. Kiracılı evin satılması sürecinde de bu kural aynen geçerlidir.

Kiracılı Ev Satıldığında Kiracı Hakları

Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları

Kiracının yasal hakları korunmaktadır. Kiracı, kira sözleşmesine ve yasalara uygun davrandığı sürece evde oturmaya devam edebilir. Kira sözleşmesinde belirtilen şartlar aynen devam eder. Kiracı, evin satılması durumunda tahliye edilmek istenirse, yasal yollara başvurabilir.

Bu durumda, mahkeme kararıyla tahliye gerçekleşebilir. Kiracı, tahliye davası açılsa bile mahkeme kararı kesinleşene kadar evde oturmaya devam edebilir. Kiracının depozitosu, yeni ev sahibine devredilir. Kiracının depozitosunu geri alma hakkı devam eder.

Kiracı, sözleşme süresi sona ermeden haklı bir neden olmadan evden çıkarılamaz. Evin tadilat masrafları ev sahibine aittir. Kiracı, masrafları karşılayarak kira bedelinden düşebilir, ancak ev sahibi ile anlaşmak ve masrafları faturalandırmak gerekir. İçinde kiracı olan evin satılması, bu hakların hiçbirini ortadan kaldırmaz.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?

Genel olarak, ev sahibi değişimi kira sözleşmesini otomatik olarak geçersiz kılmaz ve kiracının hakları korunur. Ancak, belirli yasal şartların oluşması durumunda, yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip olabilir. Kiracılı evin satılması, kiracı için tek başına bir tahliye riski doğurmaz.

Ev sahibi evi sattığında, mevcut kira sözleşmesi yeni malik ile de geçerli olmaya devam eder. Yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesine uymak zorundadır. Bu, kira bedeli, ödeme koşulları ve diğer sözleşme şartlarının aynen geçerli olduğu anlamına gelir. Kiracı, sözleşme süresi boyunca evde kalma hakkına sahiptir.

Yeni ev sahibi, genel olarak sadece evi satmış olması gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. ve 351. maddeleri, kiracının tahliyesi konusunda farklı durumları düzenler. İçinde kiracı olan evin satılması durumunda hangi maddenin uygulanacağı bu ayrıma göre belirlenir.

• TBK 347, kiracının tahliyesi için genel sebepleri ele alır.
• TBK 351, kiralanan taşınmazın satılması durumunda tahliyeyi özel olarak düzenler.
  • Eğer kiralanan taşınmaz satılmışsa, yeni malik, kiracıyı kanunda sayılan kişilerle sınırlı olarak kullanmak amacıyla tahliye ettirebilir.
  • Bu durumda, yeni malikin, kiracıya en az 6 ay önceden bildirimde bulunarak tahliye talep etmesi gereklidir.
  • Bu koşullar sağlandığında, kiracı taşınmazı tahliye etmek zorundadır.

Evin satılması durumunda, TBK 347’deki genel tahliye kuralları doğrudan uygulanmaz. TBK 351’deki özel düzenleme geçerli olur ve yeni malikin, kiracıyı kendisi veya ailesi için kullanma amacıyla tahliye ettirmesi ve 6 ay önceden bildirimde bulunması şarttır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK Madde 351): Yeni malik, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması durumunda tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini değerlendirir. Örneğin, yeni malikin başka bir konutu varsa ve bu konutu kiraya vermişse, ihtiyacın samimi olmadığı değerlendirilebilir. Yeni malik, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır.

Bu bildirim, tahliye nedenini ve yeni malikin kim olduğunu içermelidir. Tahliye davası, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren en erken altı ay sonra açılabilir. Bu süreler kanunda belirtilen yasal sürelerdir ve bunlara uyulması gerekmektedir.

Kiracılı Ev Satıldığında Tahliye Süreci

Tahliye için Yeni Mal Sahibinin Uyması Gereken Şartlar Nelerdir?

Yeni malikin, kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli yasal şartlara uyması gerekmektedir. Bu şartlar hem kiracının haklarını korumayı amaçlar hem de yeni malikin ihtiyaçlarını gözetir. Genel olarak, yeni malikin salt evi satın almış olması tahliye için yeterli bir sebep değildir. Kiracısı olan evin satılması, yeni malike otomatik bir tahliye hakkı vermez.

TBK madde 351 gereğince yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için uyması gereken şartlar şunlardır:

• Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacının varlığı gerekmektedir.
• Yeni malik, taşınmazın el değiştirdiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir.
• Yeni malik, bildirimden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
• Yeni malik dilerse, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da tahliye hakkını kullanabilir.

Bilgi: Bildirim ve dava açma süreleri toplamda en az 7 aydır. Bu süre dava sürecini kapsamaz.

Yeni malik, kiracıyı yukarıdaki şartlara uygun şekilde tahliye ettirdikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olur.

Yeni malik, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için, yukarıda belirtilen tüm şartları yerine getirmelidir. Aksi takdirde, kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir.

Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?

Kiracının Tahliye Edilmesi için Gerekli Süreç Nedir?

Kiracının tahliye edilmesi süreci, yeni ev sahibinin belirli yasal prosedürlere uymasını gerektirir ve bu süreçte hem ev sahibinin hem de kiracının hakları korunur. Kiracısı olan evin satılması, bu prosedürlerin başlangıç noktasıdır.

Kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023 itibarıyla dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, tahliye veya kira tespit davası açılabilir.

Yeni ev sahibi, kiracıyı tahliye edebilmek için öncelikle kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olduğunu kanıtlamalıdır. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyaç iddiası, dava süresince de devam etmelidir.

Yeni malik, bu ihtiyacını yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimin, evin edinilmesinden itibaren bir ay içinde yapılması zorunludur. Bildirimden sonra, tahliye davası en erken altı ay sonra açılabilir.

Tahliye davası süreci, dilekçe sunulması ve mahkeme kararının alınması aşamalarını içerir. Kiracı, mahkeme kararı kesinleşene kadar evde oturmaya devam edebilir. Tahliye davası, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

İhtiyaç nedeniyle açılacak davalarda, ihtiyacın gerçekliği, samimiyeti ve zorunluluğu mahkeme tarafından değerlendirilir. Dava sürecinde, her iki tarafın da iddialarını kanıtlamaları gerekmektedir. Dava süreci genellikle uzun sürebilir ve mahkeme kararı olmadan kiracının tahliyesi mümkün değildir.

Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, tahliye kararı verir. Tahliye kararı icra yoluyla uygulanır. Kiracının, mahkeme kararını uygulamaması durumunda, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Kiracı Ev Sahibi Değişiminde Kira Ödemesini Kime Yapmalıdır?

Ev sahibinin değişmesiyle birlikte, kiracının kira ödemelerini yeni ev sahibine yapması gerekmektedir. Yeni ev sahibi, kiracıya kira ödemelerinin yapılacağı banka hesap bilgilerini vermelidir. Kiracı, bu bilgileri aldıktan sonra kira ödemelerini yeni hesaba yapmalıdır.

Kiracı, kira ödemelerini yaparken açıklama kısmına kira ödemesi olduğunu ve hangi döneme ait olduğunu belirtmelidir. Bu durum, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur. Kiracılı evin satılması sonrasında ödeme adresinin netleşmesi bu yüzden önemlidir.

Kiracıyı Koruyan Hukuki Dayanaklar Nelerdir?

Kiracıları koruyan hukuki dayanaklar, Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Bu düzenlemeler, kiracıların haklarını güvence altına almayı ve ev sahipleriyle aralarındaki ilişkilerde adil bir denge sağlamayı amaçlar.

TBK’nın 310. maddesi, kira sözleşmesinin, taşınmazın el değiştirmesi durumunda bile geçerli kalacağını belirtir. Bu maddeye göre, yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesine uymak zorundadır. Bu durum, kiracının kira sözleşmesinde belirtilen şartlarla oturmaya devam etmesini sağlar.

TBK’nın 351. maddesi, yeni ev sahibinin, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirim yapması gerektiğini belirtir. Bu bildirim, yeni malikin kim olduğunu ve kira sözleşmesinin devam edeceğini kiracıya iletmek için gereklidir. ^[1]

TBK’nın 350. maddesi, ev sahibinin kiracıyı sadece belirli koşullarda tahliye edebileceğini belirtir. Bu koşullar, ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması ya da kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerektiği durumlardır.

Yeni malikin, bu nedenlerle tahliye davası açabilmesi için bazı şartlar gereklidir. Yeni malik, ihtiyaç durumunu satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı olarak bildirmeli ve altı ay sonra tahliye davası açabilir. Ev sahibi, evi sadece satmak istediği gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Kiracının, sözleşme süresi boyunca evde kalma hakkı vardır.

TBK’nın 355. maddesi, ev sahibinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettiği kiralananı, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını belirtir. Eğer ev sahibi bu kurala uymazsa, eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalır. Tahliye davası sonucunda evden çıkarılan kiracı, ev sahibinin evi tekrar kiraya vermesi durumunda tazminat talep edebilir. Kiracısı olan evin satılması sonrasında bu tazminat yükümlülüğü de geçerliliğini korur.

Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmişse Yeni Malik Ne Yapabilir?

Türk Borçlar Kanunu 312. madde, kiracıya ek bir güvence tanır. Taraflar, kira sözleşmesindeki kiracılık hakkını tapu siciline şerh ettirebilir. Şerh, kiracının hakkını taşınmaza bağlı bir hak haline getirir. Şerh süresi boyunca yeni malik bu haktan bağımsız hareket edemez. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bile açılamaz. ^[2]

Şerh, tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılır. Sözlü anlaşma veya adi yazılı sözleşme yeterli değildir. Şerhli bir kira sözleşmesi varsa, satış öncesinde bu durum mutlaka kontrol edilmelidir. Alıcı, tapu kaydını inceleyerek bu riski görebilir. İçinde kiracı olan evin satılması planlanıyorsa, şerh kaydının önceden kontrol edilmesi gerekir.

Bilgi: Şerh edilen kira sözleşmesi, sıradan bir kira sözleşmesinden daha güçlü korumaya sahiptir. Yeni malik, ihtiyaç sebebiyle bile tahliye davası açamaz.

Yeni Ev Sahibi Kirayı Artırabilir Mi?

Yeni bir ev sahibi, kirayı artırma konusunda bazı yasal sınırlamalara tabidir. Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira artışı ancak sözleşmede açıkça belirtilmişse yapılabilir. Eğer kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm yoksa, yeni ev sahibi kira artışı için kiracı ile anlaşmak durumundadır. Bu sınırlama, halk arasında kira zammı olarak bilinen artışlar için de geçerlidir. Kiracılı evin satılması, kira artış kurallarını değiştirmez.

Kira artış oranları, TBK madde 344 kapsamında düzenlenir. Bu maddeye göre, kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Hem eski hem de yeni malikler için bu düzenleme bağlayıcıdır. Kanunda belirtilen bu sınırın aşılmak istenmesi durumunda, kiracı bu duruma uymak zorunda değildir. ^[3]

Yeni ev sahibi, kira artışı talep etmek istiyorsa, öncelikle kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, kira artışının gerekçeleri, belirlenen oran ve artış tarihi belirtilmelidir. Mevcut kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa, yeni malik kiracı ile yeni bir sözleşme yapmayı önerebilir. Mevcut sözleşmede artışa dair bir hüküm yoksa, kiracı herhangi bir artışı kabul etmeyebilir. Kiracı ile anlaşma sağlanamazsa, mevcut sözleşme geçerliliğini korur.

Kiracının Tahliye Talebine Karşı İtiraz Hakları Nelerdir?

Kiracılar, ev sahibi veya yeni malik tarafından yapılan tahliye taleplerine karşı çeşitli yasal yollara başvurarak haklarını koruyabilirler. Bu itiraz hakları, özellikle kira sözleşmesinin geçerliliği, tahliye nedenlerinin hukuka uygunluğu ve bildirim sürelerine dayanmaktadır. Kiracısı olan evin satılması durumunda itiraz hakları bu nedenle önem taşır.

Ev sahibi, sadece evi satmış olması nedeniyle kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için yasal olarak geçerli bir neden olması gerekir. Yeni malik, kiracıyı ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilir. Bu ihtiyaç, yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olmalıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve dava süresince de devam etmesi gerekmektedir.

Eğer yeni malikin ihtiyaç iddiası gerçek değilse veya kötü niyetliyse, kiracı bu duruma itiraz edebilir. İhtiyaç iddiasının ispat yükümlülüğü yeni maliktedir. Yeni malikin tahliye talebinin, kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacı olması gerekmektedir. Aksi halde davanın reddi söz konusu olabilir.

Yeni malik, evi satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirim yapmalı ve bu bildirimin ardından en erken altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bir aylık bildirim süresi ve altı aylık tahliye davası açma süresi yasal zorunluluktur. Bildirim, yazılı olarak ve yasal süresi içinde yapılmalıdır.

Bu süreler geçirilirse, tahliye talebi geçersiz sayılabilir. Bildirim, yeni malikin kim olduğunu, kira ödemelerinin nereye yapılacağını ve kira sözleşmesinin devam edeceğini içermelidir. Bildirim, kiracıya ulaşmak zorundadır. Sadece ihtarname göndermek yeterli olmayıp, ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.

Eğer tahliye davası hukuka aykırı ise, kiracı mahkemeye başvurarak itiraz edebilir ve tahliye kararının iptalini isteyebilir.

Kiracıyı Tahliye Etmek için Gerekli Nedenler Nelerdir?

İçinde kiracı olan evin satılması durumunda kiracının hangi şartlarda tahliye edilebileceği aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Kiracı Evin Satıldığını Öğrendiğinde Ne Yapmalıdır?

Kiracı, evin satıldığını öğrendiğinde yapması gerekenler hem kendi haklarını korumak hem de yeni ev sahibi ile sağlıklı bir ilişki kurmak açısından önemlidir. Öncelikle, kiracı ev sahibinden satış süreci hakkında detaylı bilgi almalıdır.

Bu bilgi, satışın gerçekleştiği tarihi ve yeni ev sahibinin iletişim bilgilerini içermelidir. Satış gerçekleştikten sonra yeni ev sahibinin, kira bedelinin ödeneceği banka hesap bilgilerini kiracıya bildirmesi gerekir. Kiracı, kira ödemelerini artık yeni mal sahibine yapacaktır.

Yeni ev sahibinin, evi satın aldığını ve kira sözleşmesinin devam edeceğini yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. İçinde kiracı olan evin satılması durumunda bu bilgilendirme adımları büyük önem taşır.

Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirimde, yeni malikin kim olduğu, kira ödemelerinin nereye yapılacağı ve kira sözleşmesinin devam edeceği belirtilmelidir. Bu bildirim yazılı olmalı ve tebliğ edilmelidir.

Ev Sahibinin Satış Nedeniyle Kiracıyı Çıkaramadığı Durumlar

Ev sahibinin, evi satması tek başına kiracıyı çıkarma nedeni değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi evin satılması durumunda da geçerliliğini korur ve yeni ev sahibi, mevcut sözleşme şartlarına uymak zorundadır.

Yani, kiracı kira sözleşmesi devam ettiği sürece evde kalmaya devam edebilir. Ancak, bu durumun bazı istisnaları vardır ve yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği durumlar da mevcuttur. Kiracının geçerli bir kira sözleşmesi varsa ve sözleşme süresi henüz dolmamışsa, ev sahibi veya yeni malik sırf evi sattığı için kiracıyı çıkaramaz. Kira sözleşmesi, yeni malik için de bağlayıcıdır.

Kiracı, kira bedelini düzenli ödüyor, sözleşme şartlarına uyuyorsa ve mülke zarar vermiyorsa, ev sahibi veya yeni malik, yalnızca evin satılması gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez. Kiracılı evin satılması, bu istisnalar dışında kiracı için bir risk oluşturmaz.

Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı yoksa, kiracıyı tahliye edemez. İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması ve kanıtlanması gerekir.

Yeni malik, evi satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmazsa ve tahliye davası açmak için gerekli altı aylık süreyi beklemezse, kiracıyı tahliye edemez. Bildirim ve süre şartlarına uyulmaması durumunda, açılan tahliye davası reddedilir.

Evin Satılması Durumunda Depozito Ne Olur?

Ev sahibi evi sattığında, kiracının ödediği depozito yeni ev sahibine devredilir. Bu, yasal bir zorunluluktur ve kiracının depozito hakkının korunmasını amaçlar. Yeni malik, eski ev sahibinin kira sözleşmesi ile birlikte depozito yükümlülüğünü de devralır.

Yeni malikin, kiracıdan yeniden depozito talep etme hakkı yoktur. Ancak, mevcut sözleşme şartları gereği, mevcut depozito ile devam etme yükümlülüğü vardır. Kira sözleşmesinde depozito ile ilgili özel şartlar bulunuyorsa, bu şartlar yeni malik için de geçerli olacaktır.

Sözleşmede depozitonun iadesine dair hükümler varsa, bu hükümlere uyulmalıdır. Kiracısı olan evin satılması, depozito hakkını hiçbir şekilde ortadan kaldırmaz.

Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracı, mülkü hasarsız ve sözleşme koşullarına uygun olarak teslim ettiğinde depozitosunu geri alma hakkına sahiptir. Depozitonun iade süreci, kiracı haklarının korunması açısından önemlidir.

Evin Satılması Durumunda Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Ev sahibi veya yeni malik, kiracıyı sadece evi sattığı için tahliye edemez. Tahliye için yasal bir gerekçe sunulması gerekir. Bu gerekçeler, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir. Yeni malik, belirli koşullar altında tahliye davası açarak kiracıyı evden çıkarabilir.

Kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023 itibarıyla dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, tahliye veya kira tespit davası açılabilir. Kiracılı evin satılması tek başına bu sürecin başlatılması için yeterli değildir.

Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olduğunu kanıtlamalıdır. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın devam etmesi gereklidir.

Yeni malik, kiracılı evin satılması işleminden sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Bu sürelerin geçirilmesi durumunda dava reddedilebilir. Dava, sözleşme bitimine kadar açılabilir. Mahkeme, yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceler.

Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, kiracının tahliyesine karar verir. Kiracı, mahkeme kararına rağmen evi boşaltmazsa, icra takibi başlatılarak tahliye gerçekleştirilir.

Konuya ilişkin olarak “Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu ve Süreci” makalemize de göz atabilirsiniz.

Yeni Malikin Kiracı Tahliye Rehberi

Kiracı Evin Satılması Durumunda Hukuki Destek Almalı Mı?

Evin satılması durumunda ortaya çıkabilecek hukuki süreçler karmaşıktır ve yanlış bir adım hak kaybına yol açabilir. Özellikle tahliye davası açılması durumunda, sürecin doğru yönetilmesi ve yasal prosedürlere uyulması gerekir. Yeni malik, belirli şartlar altında tahliye davası açabilir. Tahliye davası sürecinde, kiracının kendini savunması, delil sunması ve yasal haklarını kullanması gerekir.

Bir avukat, dava sürecini yönetmede ve kiracının haklarını korumada profesyonel destek sağlar. Kiracısı olan evin satılması sürecinde profesyonel destek bu yüzden değerlidir. Kiracılı evin satılması durumlarıyla alakalı hukuki destek için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Kiracılı Evin Satılması İle İlgili Sorular

Bu başlık altında kiracısı olan evin satılması ile ilgili soruları cevapladık.

Av. Şamil Kaya

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2014 yılında onur derecesiyle mezun olmuştur. Lise öğrenimini yatılı şekilde Erdoğan Akdağ Anadolu Öğretmen Lisesi’nde 2010 yılında birincilikle tamamlayan Şamil Kaya, 2018 yılında başladığı Anadolu Ünivers...

Tüm yazıları