KİRACIYI TAHLİYE ETMENİN EN KOLAY YOLU

KİRACIYI TAHLİYE ETMENİN EN KOLAY YOLU NEDİR?

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu “kira bedelinin ödenmemesi (kiracının temerrüdü)” ve “kira süresinin sona ermesi” durumlarında kiracının ilamsız icra yoluyla tahliye edilmesidir. Sadece, “kira bedelinin ödenmemesi” veya “kira süresinin sona ermesi” durumlarında kiraya veren, kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluna başvurabilir. Kiraya veren, icra dairesi vasıtasıyla mahkemeye başvurmadan kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolunu sağlamaktadır.

Uzun süren mahkeme süreçlerinin aksine kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra yoluyla kiracının tahliyesi için aşağıda belirteceğimiz üzere bazı şartların varlığı gereklidir. Kiraya verenin, yeni kira yılında bir önceki yılda kararlaştırılan kira bedeli üzerinden en fazla %25 oranında kira artırım yoluna gidebileceğini öngören kanuni düzenleme nedeniyle kiraya verenler tarafından kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu aranmaktadır. Bu yazımızda kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu ve kanunda sayılan diğer sınırlı sebeplerle kiracının tahliyesi yollarını inceleyeceğiz.

KİRACI TAHLİYE YOLLARI

1- Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliye Edilmesi

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 yıllık kira ilişki sonrasında kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son vererek kiracıyı tahliye edebilir “(olağan fesih)”. Kiracıyı tahliye etmek için fesih bildiriminde bulunan kiraya veren, bu bildirimi yazılı şekilde yapmaya mecburdur. Kiracının kira konusunu özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak bildirir.

Sürenin faydasız olacağının anlaşıldığı, kiracının kasten kiraya verene zarar verdiği veya kira ilişkisinin kiraya veren veya komşular açısından çekilmez olduğu durumlarda ise fesih bildirimi için otuz günlük süre aranmaksızın yazılı bildirimle “derhal fesih” mümkündür.

Kiraya verenin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği kanunda düzenlenmiştir. Önemli sebeplerin varlığını hâkim, somut olayda dürüstlük kuralı ve hakkaniyet içerisinde tespit eder. Yine kiracının, kiralananın tesliminden sonra iflas etmesi durumunda kiraya verenin ileri tarihli kira bedelleri için kiracıdan güvence isteyebileceği kendisine güvence verilmeyen kiraya verenin herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi feshederek kiracıyı tahliye edebileceği kanunda “olağanüstü fesih” kenar başlığıyla düzenlenmiştir.

2- Kiracının Dava Yoluyla Tahliye Edilmesi

Türk Borçlar Kanunu (TBK) 350.maddesinde dava yoluyla kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona ermesi ile kiracının tahliyesi düzenlenmiştir.

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut ise,
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olduğu durumlarda,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlanarak kiraya veren tarafından 1 ay içinde kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile kira sözleşmesinin sona erdirilip kiracının tahliyesi sağlanabilir.

TBK 351.maddesinde ise kira sözleşmesi sırasında ev sahibinin değişmesi durumunda;

• Yeni malikin kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirerek kiracıyı tahliye edebileceği,
• Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla kiracıyı tahliye edebileceği de düzenlenmiştir.

TBK 352. maddesinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracının tahliyesine yer verilmiştir. Buna göre;

• Kiracı, kira sözleşmesine göre belli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmasına rağmen kiralananı boşaltmazsa kiraya veren tarafından 1 ay içerisinde icraya başvurulması veya dava açılması suretiyle kiracı tahliye edilebilir.
• Kiracı, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden veya kira süresinin sona ermesinden başlayarak 1 ay içinde kiraya veren tarafından dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilerek kiracı tahliye edilebilir. İki haklı ihtar aynı ay için değil farklı aylar için yapılmalıdır.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde, belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmemesi şartıyla sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşme, kiraya veren tarafından sona erdirilerek kiracı tahliye edilebilir.

TEMERRÜT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ (KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ)

TBK 315. maddesine göre, kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren tarafından kiracıya yazılı olarak konut ve çatılı iş yeri kiraları için geçerli olan en az 30 günlük süre verilip kira bedelinin ifa edilmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir. Süre içerisinde itiraz hakkını kullanmayan kiracının, kira bedelini de ödememesi durumunda kiraya veren tarafından temerrüt nedeniyle taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açılarak tahliyesi sağlanabilir. Süre içerisinde kiracının itiraz etmesi ve mahkemenin itirazı kabul etmesi halinde tahliye gerçekleşmez. Mahkeme itirazı reddeder ise kiracının istinaf başvurusunda bulunma hakkı vardır. İstinaf başvurusu da reddedilen kiracının tahliyesi kesinleşir.

Kiracının temyiz mercine başvuru hakkı yoktur. Kiracının istinaf kanun yoluna başvurma hakkı bulunduğu için sulh hukuk mahkemesi kararı kesin değildir. Buna rağmen sulh hukuk mahkemesinin vereceği tahliye kararı sonrasında kiraya veren, cebri icra yoluyla kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kararın kesinleşmesinden yani istinaf kararından önce cebri icra yoluyla tahliyenin gerçekleşmesini durdurmak isteyen kiracının, mahkemeden icranın geri bırakılması kararı ile bir miktar bedelin teminat olarak icra müdürlüğüne yatırması gerekir. Sözü edilen bir miktar para üç aylık kira bedeli olarak belirlenmiştir.

İLAMSIZ İCRA TAKİBİ YOLUYLA KİRACININ TAHLİYESİ

İlamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi, kiracıyı tahliye etmenin en kolay yoludur. “Kira bedelinin ödenmemesi” ve “kira süresinin sona ermesi” hallerinde ilamsız icra takibi yoluyla tahliye talebinde bulunularak kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu gerçekleştirilebilir.

1- Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız İcra Takibi Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren tarafından, yukarıda bahsettiğimiz üzere temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesi davası açılabilir veya bir kira yılı içerisinde kiracıya iki haklı ihtarda bulunulması neticesinde tahliye davası açılabilir. Ancak dava açarak tahliye yoluna başvurmak uzun bir süreç gerektirebilir. Oysa kiraya veren, kiracının temerrüdü halinde kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluna başvurursa tahliye sürecini hızlandıracaktır.

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu icra dairesine başvurularak ilamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesinin gerçekleştirilmesidir. Kiraya verenin, icra dairesine başvurması ile icra dairesi tarafından kiracıya bir ödeme emri düzenlenir. Kiracının tahliyesi için muhakkak bu ödeme emrinde kiracının tahliye talebi belirtilmelidir. Aksi takdirde icra dairesi, kiracının tahliyesini gerçekleştirmeyecek, yalnızca ödenmemiş kira bedellerinin tahsilini sağlayacaktır.

Kiracının, ödeme emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz etmesi gerekir. Eğer kiracı bu süre içerisinde itirazda bulunmazsa ve 30 gün içerisinde borcunu ödemezse icra müdürlüğü yoluyla kiracının taşınmazdaki eşyaları haczedilebilir ve ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesi yoluyla kiracının tahliyesi sağlanabilir. Ancak 30 günlük süre içerisinde kiracı tüm borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilmesi mümkün değildir. Kiracı, 7 günlük süre içerisinde itirazda bulunursa takip durur.

Kiraya verenin takibe devam edebilmesi için 6 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararının verilmesini talep etmesi gerekmektedir. Bu süre içerisinde icra mahkemesine başvuruda bulunmayan kiraya veren, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız icra takibi yoluyla kiracıyı tahliye etmenin en kolay yoluna başvuramayacaktır.

KİRA ÖDEMEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

2- Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız İcra Takibi Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Kira süresinin sona ermesi sebebiyle kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi için kiraya verenin, yazılı kira sözleşmesine veya kiracı ile yapılmış geçerli tahliye taahhütnamesine sahip olması şarttır. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi için yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı aranmazken; kira süresinin sona ermesi sebebiyle kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi için kiraya verenin, yazılı bir kira sözleşmesine sahip olması gerekir. Kira sözleşmesi süresi bittikten sonra 1 ay içinde yazılı sözleşmenin veya tahliye taahhüdünün kiraya veren tarafından icra dairesine ibrazı ile kiracının tahliyesi istenebilir.

Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimini kiracıya emreder. Tahliye emrinde; kiracının, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa 7 gün içinde icra dairesine müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır. Kiracının bu süre içerisinde itirazı ile takip durur. Kiraya verenin takibe devam edebilmesi için 6 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir. Kaldırılan itirazdan sonra kiracı, taşınmazı yine de tahliye etmezse cebri icra yoluyla tahliye edilerek kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu gerçekleşecektir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE

Kiracının, kiraladığı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ederek yaptığı yazılı beyana tahliye taahhütnamesi denir. Kiracı, tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılan tarihte kiralananı boşaltmamışsa kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebileceği kanunda düzenlenmiştir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için bazı unsurların varlığı şarttır. Geçerlilik şartına sahip olmayan tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi gerçekleştirilemez.

• Yazılı Olmalıdır

Yazılı olmayan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Yazılı olarak yapılan tahliye taahhütnamesinde sadece kiracının imzasının olması yeterli, ayrıca kiraya verenin imzasının yer almasına gerek yoktur. Keza, taahhüt metnini kiracının elle yazmasına da gerek yoktur. Metnin bilgisayar çıktısı olması da geçerlilik şartını sağlayacaktır.

• Tahliye Tarihi Belirtilmiş Olmalıdır

Tahliye tarihinin açıkça belirtilmediği hallerde geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemez. Tarihin, şüpheye yer vermeyecek açıklıkta olması ve taahhüdün hazırlandığı sırada belirlenmiş olması gerekir. Tahliye taahhütnamesine sonradan eklenen tahliye tarihi mahkeme tarafından dikkate alınmaz.

• Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenmiş Olmalıdır

Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi sırasında yapılan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için kiralananın kiracıya teslim edilmesi şarttır. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ama kiralananın kiracıya tesliminden önce yapılan tahliye taahhütnamesi de geçersizdir.

KİRAYA VERENİN İHTİYACI SEBEBİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiraya veren veya TBK 350. maddesinde sayılan kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kiraya verenin kanunda bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler açısından konut ya da işyerinin ihtiyaç sebebiyle kullanılmasında zorunluluk olması halinde belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimine gerek duyulmadan sözleşme süresi sonunda 1 ay içerisinde kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sonlandırılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir. Fesih bildiriminin gerekli olmadığı belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren eğer, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını ihtarname ile kiracıya bildirmişse dava açma süresinin bir kira yılı için uzamasına sebep olacaktır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya veren tarafından, 6 aylık fesih bildiriminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve 6 aylık fesih döneminden sonra 1 ay içerisinde kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilerek kiracının tahliyesi sağlanabilir. Sözü edilen ihtiyaç sebebi kanunda açıkça belirtilmemiş olmasına rağmen mahkeme içtihatlarından anladığımız üzere bu ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu bir ihtiyaç olması gereklidir. Ayrıca TBK 350. maddesinde kanunun saydığı kişiler dışında başka bir kişinin ihtiyacına dayanılarak kiracının tahliyesi mümkün değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ve Şartları

10 YILI DOLDURAN KİRACININ TAHLİYESİ

10 yıllık kira ilişki sonrasında kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son vererek kiracıyı tahliye edebilir. Eğer kira döneminin bitimine 3 aydan kısa bir süre kalmışsa kiracının tahliyesi ancak bir sonraki kira yılında mümkün olabilir.

SATIŞ NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirerek kiracının tahliyesini sağlayabilir. Yeni malik dilerse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

HARBİYE HUKUK BÜROSU KİRACI TAHLİYESİ DAVASI HİZMETLERİMİZ

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi veya kanunda sayılan diğer tahliye yolları hakkında Harbiye Hukuk Bürosu Avukatları, müvekkillere hukuki hizmet sunmaktadır. Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu veya kiracı tahliyesine ilişkin tüm hukuki sorularınız için iletişim bilgileri ve adresimize site üzerinden ulaşabilirsiniz.

İstanbul Kira Hukuku Avukatı

SIKÇA SORULAN SORULAR

1- Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesi yoluyla kiracının tahliyesi ortalama 12-16 ay arasında sürmektedir. Tabii ki bu süre mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmektedir.

2- Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Ev sahibi, taşınmazı kendisi için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa taşınmazda kendisinin oturacağını kiracıya bildirerek kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu ihtiyaç kanunda belirtilmemiş olsa da mahkeme kararlarına göre ev sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi, zorunlu bir ihtiyaç olması gerekir.

3- Kiracı Evden Çıkmıyor Ne Yapmam Lazım?

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluyla veya kanunda sayılan diğer sınırlı sebeplerle ancak kiracı taşınmazdan tahliye edilebilir. Örneğin, ev sahipleri için kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluyla tahliye her zaman mümkün değildir. Yukarıda açıkladığımız üzere ancak gerekli koşulların varlığı halinde kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi mümkün olabilir.

4- Kirayı Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilebilir?

• 10 yıllık kira süresi sonrasında uzayan her kira yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla,
• Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa,
• Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa,
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde, belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması sebebiyle,
• Geçerli tahliye taahhüdünün olması durumunda,
• Kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira bedelini ödememesi sebebiyle kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa

 Ev sahibi tarafından kiracı, kira bedelini düzenli ödese dahi tahliye edilebilir.

5- 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirip kiracıyı tahliye edemez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son vererek kiracıyı tahliye edebilir.                                                                                                                  

                                                                                                                               TALHA AVCI

YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ VE ŞARTLARI

KİRACI TAHLİYE DAVASI VE ŞARTLARI

KİRA TESPİT DAVASI VE ŞARTLARI

KİRACI TAHLİYE SEBEPLERİ VE ŞARTLARI

KİRA ÖDEMEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI