RİSKLİ YAPILARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği gibi kanunlarla birlikte düzenlenir. Kanun bağlamında riskli alan ve riskli yapı tanımı ayrı ayrı yer almaktadır. Her iki alana da kentsel dönüşüm uygulamaları yapılmaktadır fakat farklılıkları vardır. Bu yazımızda, Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci anlatılacaktır.

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci, bir yapının riskli olarak tespit edilmesinden yıkım ve sonrasına kadar olan kısmı ifade eden bir süreçtir. Ülkemizde son dönemde sıklıkla gündeme gelen kentsel dönüşüm, yapılan tetkiklerde riskli olarak tespit edilen yapılara uygulanan bir uygulamadır. Öncelikle konunun daha berrak bir şekilde anlaşılabilmesi için riskli yapı tanımını, kanuni dayanaklarıyla bilmemiz gerekir. Kentsel dönüşüm avukatımızdan destek almak için bizi arayabilirsiniz.

RİSKLİ YAPI TANIMI

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası, m.2-d ile riskli yapıyı tanımlar. Bu tanıma göre;

• Ekonomik ömrünü tamamlayan,
• Yıkılma veya ağır hasar alma riski taşıyan,
• Bu hususlardan biri veya hepsinin tespitinin ilmi ve teknik incelemeler sonucu yapılmış olması

Bir yapının riskli yapı tanımına uyması için yeterlidir. Fakat belirtmek gerekir ki, bir yapının riskli yapı tespitine girmemiş ya da girse de Riskli Yapı Tespit Raporu almamış olması, o yapının sağlam olduğu için tek başına bir belirteç değildir.

6306 sayılı kanun 2023 Kasım ayında değişikliğe uğrasa da riskli yapı tanımı aynı kalmıştır. Fakat tespite ilişkin uygulamada birtakım değişiklikler hayatımıza girmiştir. Öncelikle riskli yapının tespiti, devri ve tescili hakkında değişiklikler getirilmiştir. Bir kere mevzuat değişikliğinden önce tescil işlemi bakanlığa yapılırken günümüzde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na yapılmaktadır.

Bir diğer önemli değişiklik ise riskli yapı tespitinin re ‘sen Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve İdarece yapılmasının önü açılmıştır. Böylelikle riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci hızlandırılmaya çalışılmıştır. Riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci hakkında kanun değişikliğinin detaylıca incelendiği makalemize buraya tıklayarak ulaşabilir, kanun değişikliğini tüm detaylarıyla görebilirsiniz.

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN KİMLER BAŞVURU YAPABİLİR?

Riskli yapı tespiti, bir binanın depreme karşı dayanıklılığını ve güvenliğini değerlendirmek için yapılan bir işlemdir. Bu işlem riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamasıdır. Bu işlem sonucunda bina “riskli” veya “güvenli” olarak sınıflandırılır. Riskli olarak sınıflandırılan binalar, riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci kapsamında yıktırılarak yeniden inşa edilebilir veya güçlendirme çalışmaları ile güvenli hale getirilebilir.

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde Söz konusu riskli yapı tespiti başvurusunu malikler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve İdare yapabilmektedir. Fakat genel kurala göre maliklerin başvurması beklenir. Yalnızca yapının malikleri değil, yapıda hisse sahibi olan hak sahibi de riskli yapı tespiti başvurusunu yapabilmektedir.

Bunun dışında riskli yapı tespiti başvurusunu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da yapabilmektedir. Başkanlık, 2023 Ekim ayında kurulmuş olan ve uygulamada hayatımıza yeni girmiş bir kurumdur. Aynı yıl yapılan kanun değişikliğiyle birlikte riskli yapı tespitinin başkanlık tarafından re ‘sen yapılabilmesinin de önü açılmıştır. Fakat yukarıda da belirttiğimiz gibi, genel kural maliklerin talebine bağlı olarak yapılan tespittir.  Bu tespiti başkanlık doğrudan yapmak zorunda değildir. Bilakis riskli olarak öngördüğü yapı için maliklere belli bir süre verip malikler tarafından riskli yapı tespiti yaptırılmasını da isteyebilir. Belirtilen süre içerisinde riskli yapı tespiti yapılmaması durumunda başkanlık, kendisi yapabilir veya yetkilendirdiği bir kuruma riskli yapı tespiti yaptırabilir. Belirtmek gerekir ki Kentsel Dönüşüm Başkanlığı riskli yapı tespiti yaptırılmasını idareden, belediyeden veya bakanlık il müdürlüğünden de isteyebilme yetkisini haizdir.

Maliklere süre verilip verilen sürede yapılmayan riskli yapı tespiti durumunda başkanlık tespiti kendisi yapabilir veya yaptırabilir. Böyle bir durumda maliyetten yapının malikleri, hisseleri oranında sorumlu olur. Bir başka deyişle başkanlık, maliyet için maliklere rücu edecektir.

YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU VE DEĞİŞİKLİKLİLER

RİSKLİ YAPI TESPİTİ BAŞVURUSU VE SÜRECİ

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci, öncelikle kapsamlı tespit başvurusu sürecinden geçer. Bu süreç, ilgili belgelerle birlikte tespiti yapacak olan kuruma başvuru yapılmasından itirazların değerlendirilme aşamamasına kadar olan kısmı kapsar.

Öncelikle; riskli yapı tespiti için bir dilekçe hazırlanır ve tespiti yapacak olan kuruma veya kuruluşa ilgili dilekçe, yanında belgelerle birlikte ibraz edilir. Tespiti yapma yetkisi olan kurumlar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Belediye gibi kamu kurumları olabileceği gibi bakanlık tarafından lisans almış özel kurum veya kuruluşlar olabilir.

Başvuru sürecinde istenilen belgeler:

1. Başvuru dilekçesi
2. Tapu belgesi
3. Bina projesi
4. Başvurucu kimlik fotokopisi
5. A.R.A.A.T. sisteminden alınan inceleme formu
6. İskan belgesi

Bu belgeler, tespiti yapacak olan kuruma sunulur. Bunun üzerine müracaat edilen kurum, binayı inceler. Bu inceleme kapsamlı bir incelemedir. Karot ve numune testleri alınır ve alınan örnekler laboratuvar ortamında incelenir. İncelemenin ardından kurum, bina hakkında Riskli Yapı Tespit Raporu hazırlar. Bu aşama riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin kritik aşamalarından olup karara etkisi büyük olmaktadır.

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde Hazırlanan rapor maliklere tebliğ edilir. Bu tebligat sistemi, 2023 kanun değişikliğiyle birtakım değişikliklere uğramıştır. Önceden maliklere teker teker tebligat gönderilirken günümüzde rapor sonucunda bina riskli çıkmışsa, söz konusu Riskli Yapı Tespitinin bir sureti yapının üzerine asılır. Bunun dışında malikler, E-devlet üzerinden raporu görebilirler. Belirtmek gerekir ki rapor hakkında detaylı bilgi maliklere sunulur. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri, raporun yalnızca sonucunu öğrenebilirler.

Riskli olarak tespit edilen yapı için maliklere iletilen tebligatta, yapının riskli olduğu sebepleriyle birlikte belirtilirken tahliye işlemleri için 60 günden fazla olmamak üzere bir süre verilir. Tahliye işleminden sonra da riskli yapının yıkım süreci başlayacaktır.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN MALİKLERE VE TAPUYA BİLDİRİM SÜRECİ

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde riskli olarak tespit edilen yapı için Riskli Yapı Tespit Raporu, maliklere tebligat yoluyla gönderilir. Yukarıda da belirtildiği üzere tebligat usulü kanun değişikliği ile değişmiş, yapının üzerine asma yöntemi getirilmiştir. Fakat malikler, E-Devlet üzerinden rapora ulaşabilirler.

İlgili tebligatta yapının riskli olduğu detaylı bir şekilde belirtilir. Bunun yanında 60 günden fazla olmamak kaydıyla tahliye için belli bir süre verilir. Belirtilen süre içinde yapı tahliye edilmemişse, bir defaya mahsus 30 günlük ek süre verilecektir.

Tebligat işlemi, gerek maliklere olsun gerek tapuya olsun, yasal bir zorunluluktur. Bir başka deyişle tespiti yapan kurumun, tespit sonucunu hem maliklere hem de tapuya tebligat usulüne uygun olarak bildirimde bulunması şarttır.

Tapuya bildirim süreci ise tespiti yapan kurumun, tıpkı maliklere olduğu gibi Riskli Yapı Tespit Raporunu tapuya da tebliğ etmesidir. Tapu Müdürlüğü, riskli yapı tespit bilgisini tapu kütüğüne şerh düşer. Bu şerh, binanın riskli olduğunu ve herhangi bir işlem yapılmadan önce gerekli izinlerin alınması gerektiğini gösterir. Bu sayede tespiti yapılan yapının riskli olduğu resmi kayıtlarca belgelenmiş olacaktır.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ HAKKINDA ALINABİLECEK KARARLAR

Riskli olarak tespit edilen yapı için tespiti yapan kurumun üç farklı karar alabilme hakkı vardır. Bu kararlar sırasıyla yapının güçlendirilmesi kararı, yapının yıkılması kararı ve kamulaştırma kararı olarak karşımıza çıkar.

1. Yapının Güçlendirilmesi: Yapının bir kısmının onarılmasıyla riskin ortadan kalkacağı öngörülüyorsa, güçlendirme için maliklere belli bir süre verilir. Güçlendirme projesinin yetkili kurum tarafından onaylanması gerekir. Malikler, kendilerine verilen sürede yapıyı güçlendirtebilirler.
2. Yapının Yıktırılması: Binanın riskli olarak tespit edilen kısımlarının onarmayla giderilemeyecek olması durumunda yetkili kurum, yapının yıktırılması için maliklere süre ve talimat verir. Malikler, yapıyı kendi imkânlarıyla yıktırabileceği gibi yıkım işleminin yetkili kurum tarafından yapılmasını da isteyebilirler. Yıkım işlemini yine yetkili kurum denetleyecektir.
3. Kamulaştırma Kararı: Kurum tarafından alınan güçlendirme kararı veya yıkım kararı, malikler tarafından kendilerine verilen sürede gerçekleştirilmezse kamulaştırma kararı alınabilir. Kamulaştırmada esas olan usul, satın alma ve anlaşma yöntemidir. Yetkili kurum veya İdare, yapıyı maliklerden satın alarak kamulaştırabilecektir.

BİNA ORTAK KARAR PROTOKOLÜ

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde bina ortak karar protokolü, riskli olarak tespit edilen binanın akıbetinin ne olacağının karar verilmesidir. Protokole göre binanın güçlendirilmesi istenilebileceği gibi yıkımı da istenebilir. Bununla birlikte binanın nasıl, hangi inşaat şirketi tarafından yapılacağını; hisse paylaşımlarının nasıl olacağını, hukuki ve teknik esasları gibi birçok konuyu kapsayan bir protokoldür. Bu protokol resmi belge niteliği taşır. Riskli binaların kentsel dönüşümü sürecinde oldukça önemli bir rol oynayan protokol, aynı zamanda hak sahiplerinin yükümlülüklerini de belirleyebilir.

Protokolde;

1. Binanın adresi ve pafta, ada, parsel bilgileri
2. Kat maliklerinin listesi ve arsa payları
3. Riskli yapı tespit raporunun özeti
4. Binanın yıkılması veya güçlendirilmesi kararı
5. Yapılacak işlemlerin planı ve takvimi
6. Hak sahiplerinin hak ve yükümlülükleri
7. Protokolün imza tarihi ve imzalar

Gibi bilgiler yer almalıdır.

Protokol oybirliğiyle hazırlanır. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu, riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm kararını salt çoğunluğa dayandırırken protokolün hazırlanması hususunda ne olacağı doktrinde tartışmalı bir konudur. Fakat hâkim görüş, oybirliğiyle hazırlanması yönündedir. Belirtmek gerekir ki resmi belge taşıyan bina ortak karar protokolünde yer alan bilgilerin eksiksiz ve doğru olması elzemdir. Ayrıca protokolün hazırlanması için tüm kat maliklerinin imzası olmalıdır.

Bina ortak karar protokolü hazırlamak, birçok usule dayalı işlem barındırır. Bu nedenle hazırlık aşamasında herhangi olası bir aksiliği önlemek için bir kentsel dönüşüm avukatından destek almak şiddetle tavsiye edilir.

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde Hazırlanan protokol, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na veya yetkili kuruma onay için sunulur. Kurum protokolü inceler ve eksik varsa eksiklerin giderilmesini ister. Şayet eksik yoksa protokolü onaylar ve kentsel dönüşüm sürecini başlatır.

SALT ÇOĞUNLUK İLE ALINAN KARARA KATILMAYANLARIN ARSA PAYLARI

Kentsel dönüşüm süreci için gereken karar sayısı, son kanun değişikliğiyle birlikte salt çoğunluk (%50+1) olarak değiştirilmiştir. Bu durumda karara katılmayanların haklarını tespit etmek çok önemlidir zira aksi durumda, çok önemli hak kayıpları ve mağduriyetler yaşanabilir.

Öncelikle karara katılmayan maliklerin arsa payları, anlaşmayı sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Açık arttırmadaki değer, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen arsa payının rayiç değeri üzerinden başlatılır. Satılan arsa payı üzerinden elde edilen gelir, kat maliklerinin arasında hisseleri oranında paylaştırılır.

Bununla birlikte karara katılmayan hak sahiplerinin de birtakım hakları vardır. Karara katılmayan arsa payı sahibi, açık arttırmayla satılan paya itiraz edebilir. Bu itiraz, satış işleminin gerçekleşmesinden 30 gün içinde Bakanlığa yapılmalıdır. Bakanlık, itirazı inceler ve bir karar verir. Bu karar satış işleminin iptali olabileceği gibi itirazın reddi de olabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM MASRAFLARI

Riskli yapıların kentsel dönüşümü sürecindeki maliyetin yükümlüsü maliklerdir. Bir başka deyişle malikler, kentsel dönüşüm masraflarını, hisseleri oranında karşılamakla mesuldür. Fakat bu genel kuraldır. Kanun aynı zamanda masrafların bir kısmına belediyelerin ve kamu kuruluşlarının da katkı sağlayabileceğini öngörmektedir.

Bununla birlikte riskli yapının kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerine masraflar konusunda yardımcı olabilecek birtakım mali yardımlar da düzenlenir. Bu yardımlar sıklıkla kira yardımı olarak düzenlense de bununla sınırlı değildir. Birtakım vergilerden muaf edilme ve faizsiz kredi desteği gibi çeşitli yardımlar da hak sahiplerine sağlanabilmektedir.

Bunun dışında Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde karşımıza çıkan masraflar iki kategoride şu şekildedir:

Riskli Yapı Tespit Masrafları

• Bina inceleme ve raporlama ücreti
• Tahliye ve yıkım masrafları
• Asbest tespiti ve bertarafı
• Geoteknik etüt ve sondaj çalışmaları

Proje ve Uygulama Masrafları

• Mimari proje ve mühendislik çalışmaları
• Ruhsat ve izin alma masrafları
• Finansman ve kredi masrafları
• Müteahhitlik hizmeti
• İnşaat malzemeleri ve işçilik

Yukarıda da belirttiğimiz üzere, bu masraflardan hak sahiplerini, hisseleri oranında sorumludur. Aynı zamanda masrafa destek olarak mali yardım imkânları da mevcuttur. Belirtmek gerekir ki malikler,  mali yardımlara hak kazanabilmek için Bakanlığa başvurmalıdır.

RİSKLİ YAPILARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE RİSKLİ YAPININ TAHLİYESİ VE YIKIMI

Riskli yapının tespitinden sonra hak sahiplerine 60 günden fazla olmamak koşuluyla binanın tahliyesi ve yıkımı için bir süre tayin edilir. Hak sahipleri, kendilerine verilen süre doğrultusunda riskli yapının tahliyesini sağlamalı ve yıkım sürecini başlatmalıdır. Kendilerine verilen sürede tahliye yapılmaz veya yapılamazsa bir defaya mahsus 30 günlük bir süre verilir. Belirtmek gerekir ki hak sahiplerinden kasıt, yalnızca malikler değil, bina üzerinde kiracı olarak oturanlar veya sınırlı ayni hak sahipleri de bu süre içerisinde binayı tahliye etmek zorundadırlar.

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde Tahliye ve yıkım işlemlerini engellemeye çalışanlar, 2023 değişikliğiyle birlikte kolluk kuvvetleri tarafından müdahaleye maruz kalabilirler.

Verilen süre içerisinde binanın yıkılıp yıkılmadığı, yetkili kurum tarafından denetlenir. Şayet bu süre içerisinde yıkım işlemi gerçekleştirilmemişse idare, 30 günlük ek süre verir ve bu süre kesin süredir. Aksi halde 30 günden sonra da yıktırılmamışsa bu kez idare, yapıya elektrik, doğalgaz veya su gibi hizmetlerin verilmesini engeller. Ardından mülki idari amirler ve kolluk desteğiyle birlikte idare tarafından yıkım işlemi gerçekleştirilir.

RİSKİ YAPILARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE YAPININ YENİDEN İNŞASI

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci ve yapının yeniden inşası için öncelikle maliklerin bir Bina Ortak Karar Protokolü hazırlaması gerekir. Bu protokol bütün maliklerin imzasını içermeli ve oybirliğiyle hazırlanmalıdır. Fakat yeni düzenleme doğrultusunda artık salt çoğunluğun da karar almada gereken unsuru sağladığı hususu doktrinde tartışmalıdır.

Hazırlanan protokol, binanın yeniden inşasında kullanılacak projeyi, inşaatı yapacak olan müteahhiti belirlemek gibi yeni binanın inşası hakkında hayati önem taşıyan tüm detayları içerir. Bu detaylarda karara varan malikler, söz konusu protokolü yazıya geçirerek onay için bakanlığa gönderir. Protokolde bina hakkında bilgilerin eksiksiz ve doğru olması çok önemlidir.

Ardından inşaat süreci başlar. İnşaat, ruhsat ve projelere uygun olarak gerçekleştirilir. Kat malikleri, inşaat süreci boyunca inşaat hakkında bilgilendirilir. Yeniden inşaatın masraflarından yine kat malikleri sorumludur fakat ilgili mali yardımlar bu süreçte maliklere destek olacaktır.

Yeniden inşaatın tamamlanmasından sonra yeni tapu işlemleri başlar. Yeni tapu sayfasında kat maliklerinin payları ve daireleri güncel şekilde yer alır. Masraflarını ödeyemeyen maliklerin daireleri tapuda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına tescil edilir. Malik, masrafları başkanlığa ödedikten sonra dairesi kendisine devredilecektir. Ardından da tapuya müracaat ederek başkanlık adına tescil edilmiş daire, terkin edilerek tapu sayfasında malikin adı yer alacak şekilde güncellenir.

RİSKLİ YAPILARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE KİRA YARDIMI

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin, kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin devlet destekli kira yardımı alma hakları vardır. Bu hakkın icra edilmesi için bakanlığa kira yardımı dilekçesi ibraz edilerek başvurulur.

Kira yardımının tutarı her yıl cumhurbaşkanı tarafından belirlenir ve illere göre değişkenlik gösterebilir. Bu hususta yazılı makalemize buradan ulaşmanız mümkündür. Aynı zamanda kira yardımının miktarını   linkine tıklayarak da öğrenmeniz mümkündür.

Kentsel dönüşüm kira yardımı uygulaması, hak sahibinin niteliğine göre de değişiklik gösterecektir. Bu değişiklik genel olarak süreler içindir.

• Kat maliklerine 18 ay boyunca kira yardımı yapılır. Her ay ödeme gerçekleşir.
• Kiracılara ise 2 aylık bir kira yardımı düzenlenir. 2 aylık kira yardımı kiracılara tek seferde ödenir.
• Sınırlı ayni hak sahiplerine ise kira yardımı 5 aylık bir tutar üzerinden belirlenir. Ödeme yine tek seferde gerçekleşecektir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ VE DAVA

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin itiraz ve dava açma hakları mevcuttur. İtiraz için;

• Riskli Yapı Tespit Raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde, binanın bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na dilekçe ile itiraz edilebilir. İtiraz dilekçesinde itirazın sebepleri ve delilleri açık bir şekilde belirtilmelidir. İtiraz merci, dilekçenin ibrazından itibaren 5 gün içinde bir karara varmalıdır. Karar kat maliklerine tebliğ edilir.

Dava için;

• Riskli Yapı Tespit Raporunun tebliğinden itibaren 30 gün içinde, yapının bulunduğu yer idare mahkemesine iptal davası açılmalıdır. Zira bu işlem bir idari işlemdir ve Anayasa 125. Maddeye göre idarenin her türlü işlemi bir dava malzemesi olabilir. Davayı açan tarafın genel olarak malikler olması beklenir. Danıştay’ın, kiracıların veya sınırlı ayni hak sahiplerinin açtığı davaları husumet eksikliği nedeniyle reddettiği kararlar mevcuttur. Fakat son zamanlarda bu kararlardan vazgeçilmeye başlanmıştır. Açılan davada mahkeme, yürütmenin durdurulması kararı Bu durumda nihai karar verilene dek yıkım işlemleri durur. Şayet mahkeme, nihai kararında işlemin iptaline hükmederse binanın riskli olmadığı kesinleşmiş olur. Bu durumda maliklerin tapuya giderek ilgili kararla birlikte daha önceden düşülen riskli yapı şerhinin terkinini istemelidir.

Gerek itiraz için gereken 15 günlük süre,  gerek dava için verilen 30 günlük süre, hak düşürücü sürelerdir. Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde Süresi geçmiş olan itiraz veya dava dilekçesi reddedilir.

HARBİYE HUKUK BÜROSU OLARAK HİZMETLERİMİZ

Harbiye Hukuk Bürosu olarak, riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin her anında, alanlarında uzman olan kentsel dönüşüm avukatlarımızla birlikte sizlere destek olmak için varız. Gerek sitemizde her konuya ve ihtilafa uygun makalelerimizle gerek danışmanlık hizmetlerimizle gerekse de avukatlık hizmetlerimizle sizlere yardımcı olmak için her daim hazır bulunmaktayız.

Özellikle itiraz ve dava süreçleri, hazırlanacak olan projeler, protokoller, başvuru yapılması gereken kurumlar, gerekli belgeler gibi usul işlemlerinde en ufak bir eksiklik, bazen geri dönülmesi çok zor sonuçlara yol açabilmektedir. Bu nedenle yapılan işlemlerin bir yasal destekle yapılması her daim önemlidir. Bu süreçte sizlerin yanında olduğumuzu belirtmek, bizlere gurur vermektedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kentsel Dönüşüme Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapıların kentsel dönüşüm sürecine itiraz etmek için kanunun öngördüğü süre, raporun maliklere tebliğinden itibaren 15 gündür. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki bakanlığa bağlı olan il müdürlüğüne, itiraz dilekçesinin sunulmasıyla yapılır. Bu dilekçede itirazın sebepleri ve delilleri açık bir şekilde gösterilmelidir.

Kiracı Kentsel Dönüşüme İtiraz Edebilir Mi?

Riskli yapıların kentsel dönüşümüne itiraz hakkı yalnızca kat maliklerine tanınmıştır. Dolayısıyla kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin itiraz hakkı kanunen yoktur. Kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerinin itirazları, itiraz merci tarafından reddedilir.

Karot Testi Çürük Çıkarsa Ne Olur?

Karot testi, karot aletiyle binanın kolonlarından, riskli olabilecek yapılarından numunelerin alınma işlemidir. Bu işlem sonucunda binanın riskli olup olmadığı tespit edilir. Çürük çıkması durumunda yapı, riskli kabul edilir. Riskli Yapı Tespit Raporu düzenlenir ve maliklere tebliğ edilir. Aynı zamanda tapuya riskli yapı şerhi düşülür.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Nasıl Belirlenir?

Müteahhit belirleme işlemi, bina ortak karar protokolüyle belirlenir. Kat malikleri, yapacakları toplantıyla yeniden inşa sürecini, kullanılacak projeyi ve binayı yapacak olan müteahhiti belirlerler. Ardından bunu yazıya dökerek bütün kat maliklerine imzalatırlar ve başkanlığa onaya sunarlar.

Bina Kaç Gün İçinde Boşaltılır?

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde Kurum tarafında binanın tahliyesi için 60 günden fazla olmayacak bir süre verilir. Bu sürede bina tahliye edilmezse ek 30 günlük süre verilir.

Bina Boşaltılmazsa Ne Olur?

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde Binanın verilen sürelerde tahliye edilmemesi durumunda idare tarafından binaya sunulan doğalgaz, su ve elektrik hizmetleri kesilir. Tahliye ve yıkım işlemlerini engellemeye çalışan kişilere kolluk kuvvetlerinin müdahale etme yetkisi vardır.

Kentsel Dönüşümde Müteahhite Para Verilir mi?

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde Kentsel dönüşüm masraflarından yapıdaki hisseleri oranında kat malikleri sorumludur. Dolayısıyla müteahhit de kentsel dönüşüm masrafları içerisine dahil edilir. Fakat kanun, bazı durumlarda idare ve ilgili kurumların bu masraflara ortak olabileceğini düzenlemiştir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Ne Kadar?

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı her yıl için cumhurbaşkanı tarafından belirlenir. Güncel tutar için bu linke tıklayabilirsiniz. https://altyapi.csb.gov.tr/kilavuzlar-i-85442

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımını Kimler Alabilir?

Kira yardımını kat malikleri, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri alma hakkına sahiptir. Kat malikleri 18 ay boyunca kira yardımı alırken kiracılar 2 aylık yardımı tek ödemeyle, sınırlı ayni hak sahipleri ise 5 aylık yardımı tek ödemeyle alırlar.

Birden Fazla Evi Olan Kişinin Kira Yardımı Durumu Nasıl Olur?

Birden fazla evi olan kişilerin kira yardımı alabilmeleri için bir engel yoktur. Kentsel dönüşüme girecek olan ev sayısı kadar yardım talep edilebilir.

Kentsel Dönüşümde Bir Kişi İtiraz Ederse Ne Olur?

Riskli yapıların kentsel dönüşüm sürecinde itiraz eden kişi sayısının bir önemi yoktur. Bir kişinin dahi itirazı değerlendirilmelidir. İtiraz karara bağlandığında ilgili karar tüm hak sahiplerine tebliğ edilir.

Kentsel Dönüşümde Parası Olmayan Ne Yapacak?

Riskli yapıların kentsel dönüşüm sürecinde masraflardan malikler sorumludur. Fakat çeşitli mali yardım olanaklarından hak sahipleri yararlanabilir. Bu yardımlar kira yardımı, vergi muafiyeti olabileceği gibi faiz destekli kredi şeklinde de olabilir. Binanın kentsel dönüşüme girmesinden sonra masrafları karşılayamayan kat malikinin kendisine düşen dairesi, tapuda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına tescil ettirilir. Malik, başkanlıkla bir borç doğuran sözleşme yaparak dairesini kullanabilir. Fakat bu durumda malik Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na borçlanır. Borcunu ödediği zaman tapuda devir işlemleri gerçekleştirilerek başkanlık adına yapılan tescil işlemi terkin edilir ve kat maliki adına tescil yapılır.

                                                                                                          Ahmet Eren SOLMAZ

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU VE DEĞİŞİKLİKLİLER

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI

RİSKLİ YAPI TESPİTİ NEDİR? NASIL YAPILIR?