İSTANBUL GAYRİMENKUL AVUKATI

İstanbul gayrimenkul avukatı, taşınmaz mallarla ilgili hukuki süreçlerde uzmanlaşmış ve özellikle İstanbul’daki gayrimenkul davalarında deneyimi olan avukatı ifade eder. Gayrimenkul hukuku kapsamında arsa, ev, işyeri, arsa payı, kat mülkiyeti, kira sözleşmeleri, tapu işlemleri gibi konular bulunur. Bu alandaki hukuki işlemler Türkiye’nin genelinde önem taşır ve İstanbul gibi emlak piyasası hareketli bir şehirde gayrimenkul avukatlarının rolü büyüktür.

Hedef kitle olan Türkiye genelindeki vatandaşlar için gayrimenkul hukuku, ev ve arsa alım-satımından kiracı-kiraya veren anlaşmazlıklarına kadar gündelik yaşamı etkileyen birçok durumu kapsar. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat desteği almak, hem hak kaybı yaşanmaması hem de süreçlerin hızlı ve doğru ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.

Gayrimenkul konusunda hukuki danışmanlık talep ediyorsanız Bize WhatsApp’tan yazın veya iletişim numaramızdan direk arayın ön değerlendirme yapalım.

Türkiye’de emlak işlemleri ve davaları çoğu zaman karmaşık prosedürler içerir. İmar planları, tapu kayıtları, kadastro işlemleri, miras paylaşımı gibi konularda yasal mevzuata hâkim olmak gerekir. Bu yazıda, gayrimenkul hukukunun ne olduğundan, gayrimenkul avukatının görevlerine ve baktığı dava türlerine kadar kapsamlı bilgiler sunulacaktır. Ayrıca gayrimenkul avukatı tutmanın önemi, avukatlık ücretleri ve sıkça sorulan sorularla konuyu detaylı ancak anlaşılır bir şekilde ele alacağız.

GAYRİMENKUL HUKUKU NEDİR?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili tüm hukuki düzenlemeleri kapsayan alandır. Aslında akademik olarak “gayrimenkul hukuku” adıyla ayrı bir hukuk dalı olmamakla birlikte, uygulamada taşınmazlarla ilgili hukuki ilişkileri ifade eden hukuk alanına gayrimenkul hukuku denmektedir. Gayrimenkul hukuku, Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku bölümüne dayanır ve taşınmaz mülkiyetiyle ilgili birçok alt konuyu içerir. Bu alandaki başlıca yasal dayanaklar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (Eşya Hukuku kitabı) ile 2644 sayılı Tapu Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu gibi özel yasalardır. Dolayısıyla gayrimenkul hukuku, farklı kanunların bir araya gelerek oluşturduğu geniş bir mevzuat alanıdır.

“Gayrimenkul” kelimesi, taşınmaz mal anlamına gelir. Kanunen gayrimenkul sayılan varlıklar sınırlı şekilde belirlenmiştir. Türk Medeni Kanunu m. 704’e göre taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyetinin konusuna giren başlıca değerler şunlardır:

• Arazi: Arsa ve tarla gibi toprak parçaları, arsalar üzerinde bulunan binalarla birlikte taşınmaz sayılır.
• Bağımsız Bölümler: Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler (örneğin apartman dairesi, işyeri gibi tapuda ayrı sayfada kayıtlı birimler) taşınmaz mülkiyetine dahildir.
• Bağımsız ve Sürekli Haklar: En az 30 yıl süreyle bir taşınmaz üzerinde kurulmuş ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen irtifak hakları gibi sınırlı ayni haklar da taşınmaz olarak kabul edilir.

Yukarıdaki tanımdan da anlaşılacağı üzere, gayrimenkul hukuku temel olarak taşınmaz mülkiyeti ve buna bağlı haklar üzerinde yoğunlaşır. Buna karşın, gayrimenkul hukukunu ilgilendiren konular sadece mülkiyet hakkıyla sınırlı değildir; kira hukuku, komşu hakları, imar ve yapı kullanım izinleri, ipotek ve rehin işlemleri, miras yoluyla intikal gibi pek çok farklı mevzu başlığı da bu alana girer. Bu nedenle gayrimenkul hukuku, geniş bir yelpazede hukuki işlem ve uyuşmazlıkları kapsayan kapsamlı bir hukuk dalıdır.

GAYRİMENKUL AVUKATI NE İŞ YAPAR?

Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukukuna ilişkin her konuda uzmanlaşmış deneyimli bir hukukçudur. Bu avukatlar, taşınmaz mallar konusunda özel bilgi ve tecrübe sahibidir. Gayrimenkul avukatının temel görevi, müvekkillerinin gayrimenkul işlemlerinde ve davalarında haklarını korumak ve gerekli hukuki desteği sunmaktır. Peki bir gayrimenkul avukatı pratikte ne gibi hizmetler verir?

• Hukuki Danışmanlık ve Sözleşme Hazırlama: Gayrimenkul alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve müzakeresi gayrimenkul avukatının başlıca işlerindendir. Ev veya arsa satın alırken tapu işlemlerinin güvenle yapılabilmesi için hukuki kontrol sağlar. Özellikle satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi karmaşık metinlerde müvekkillerini bilgilendirir ve hak kaybını önleyecek düzenlemeler yapar.
• Dava Takibi ve Uyuşmazlık Çözümü: Gayrimenkulden doğan anlaşmazlıklarda dava açılması, savunma hazırlanması ve mahkeme sürecinin takibi gayrimenkul avukatının işidir. Örneğin, bir tapu iptali ve tescil davası, ortaklığın giderilmesi davası ya da kira alacağının tahsili ve tahliye davası gibi konularda müvekkili adına dava açabilir veya kendisine açılan davada müvekkili savunabilir. Amaç, taşınmazla ilgili uyuşmazlığı müvekkil lehine çözmektir.
• Tapu ve Kadastro İşlemleri: Gayrimenkule ilişkin tapu kayıtlarının incelenmesi, tapu siciline konulacak şerhler (örneğin aile konutu şerhi, gayrimenkul satış vaadi şerhi) veya bu kayıtların düzeltilmesi işlemlerinde avukat destek olur. Tapu kütüğünde ortaya çıkan hataların düzeltilmesi, yolsuz tescil durumlarının giderilmesi için gereken hukuki süreci yönetir.
• İdari Süreçler ve İmar Hukuku: İmar planları, belediye izinleri, iskan ruhsatı veya kentsel dönüşüm uygulamaları gibi konularda müvekkillere yol gösterir. Kamulaştırma işlemlerinde, eğer kamu kurumlarıyla yaşanan bir anlaşmazlık varsa (örneğin düşük kamulaştırma bedeline itiraz gibi) müvekkil adına gerekli itiraz ve davaları yürütür.
• Yabancılara Yönelik Hizmetler: Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmesi özel prosedürler gerektirebilir. Gayrimenkul avukatları, yabancı yatırımcılara Türkiye’de mülk satın alma sürecinde danışmanlık yapar, gerek duyulan resmi izinler konusunda yardımcı olur ve tapu işlemlerini takip eder. Özellikle yabancıların taşınmaz ediniminde 30 hektar sınırı, askeri bölgelerde kısıtlama gibi hususlarda yol göstererek olası sorunların önüne geçer.
• Alternatif Çözüm Yolları: İyi bir gayrimenkul avukatı, her uyuşmazlığın mahkemeye gitmeden çözülebilmesi için çaba sarf eder. Arabuluculuk ve uzlaşma görüşmelerine müvekkili adına katılarak sorunu dostane yollarla çözmeyi dener. Bu sayede uzun süren dava süreçlerine girmeden, daha hızlı ve masrafsız sonuç alınabilir. Anlaşma sağlanamazsa, dava sürecine en güçlü şekilde hazırlık yapar.

Gayrimenkul avukatları tüm bu hizmetleri sunarken hem mevzuata hakimiyetlerini hem de pratik tecrübelerini ortaya koyarlar. Örneğin, İstanbul gayrimenkul avukatları, şehrin kendine özgü imar problemleri, kentsel dönüşüm projeleri, yoğun tapu işlemleri gibi konularda deneyim kazanmıştır. Bu sayede müvekkillerine daha etkin çözümler sunabilirler. Unutulmamalıdır ki gayrimenkul alanında hukuki bir hata, maddi kayıplara yol açabileceği gibi mülkiyet hakkının kaybı gibi ciddi sonuçlar da doğurabilir. Bu nedenle, gayrimenkul avukatının sağladığı uzmanlık, vatandaşların malvarlıklarını korumaları açısından büyük önem taşır.

GAYRİMENKUL İŞLEMLERİNDE AVUKAT DESTEĞİNİN ÖNEMİ

Gayrimenkul alım satım işlemleri ve bu işlemlerden doğan uyuşmazlıklar, sıradan bir vatandaş için oldukça karmaşık olabilmektedir. Gayrimenkul hukuku, usul işlemlerinin yoğun olduğu ve diğer hukuk alanlarına nazaran daha teknik bir alan olarak bilinir. Bu nedenle taşınmazlarla ilgili bir süreçte bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki danışmanlık alarak hareket etmek, ileride doğabilecek problemlerin önüne geçmek ve işlemleri en sağlıklı şekilde sonuçlandırmak açısından son derece önemlidir.

Örneğin, ev veya arsa satın alma sürecinde birçok kişi yalnızca emlakçıya veya taraflar arasındaki iyi niyete güvenerek işlem yapar. Oysa ki tapu kaydında eski malikle ilgili ipotek, haciz, intifa hakkı gibi kısıtlamalar olabilir. Kat mülkiyeti tapusu olmayan bir dairede iskan sorunu yaşanabilir ya da satın alınan arsanın imar durumu inşaat yapmaya elverişli olmayabilir. Bir gayrimenkul avukatı, tüm bu olası riskleri işlem öncesinde tespit ederek alıcıyı uyarır. Gerekirse satış sözleşmesine alıcının haklarını güvence altına alan özel maddeler koyar veya işlemin hiç yapılmamasını tavsiye ederek büyük bir zararı önlemiş olur.

Benzer şekilde, kiracı-kiraya veren ilişkilerinde de avukat desteği önemlidir. Özellikle İstanbul’da kira artış oranları, tahliye süreçleri, depozito iadesi gibi konularda yasal hakların bilinmesi gerekir. Bir gayrimenkul avukatı, hem kira sözleşmesinin hazırlanmasında adil ve yasalara uygun hükümler konmasını sağlar, hem de anlaşmazlık halinde müvekkilinin (ister kiracı ister ev sahibi olsun) hakkını araması için gerekli hukuki yolu izler.

Gayrimenkul işlemlerinde yapılan hatalar, vatandaşlara maddi ve zaman kaybı yaşatabilir. Örneğin, usulüne uygun hazırlanmamış bir tapu devri ileride geçersiz sayılabilir veya eksik belgeyle açılan bir dava yıllarca sürüncemede kalabilir. Hatta bazen kişiler, haklı oldukları bir konuda sırf prosedürü bilmedikleri için hak kaybına uğrarlar. Bir İstanbul gayrimenkul avukatı ile çalışmak her zaman lehinize olacaktır zira deneyimli bir avukat, sürecin en başından itibaren hukuka uygun ilerlemesini, olası risklerin önceden görülüp önlem alınmasını ve doğabilecek uyuşmazlıkların en hızlı biçimde çözülmesini temin eder.

Yabancı yatırımcılar için de avukat desteği kritik önemdedir. Yabancıların Türkiye’de mülk edinme süreci, Türk vatandaşlarından farklı prosedürlere tabidir ve yanlış bir adım yabancı yatırımcı için telafisi zor kayıplara yol açabilir. Örneğin, yabancı bir alıcı satın almak istediği taşınmazın askeri yasak bölgede olup olmadığını bilmeyebilir; bu durumda satış onaylanmaz ve zaman kaybı yaşanır. Bir gayrimenkul avukatı, yabancı müvekkillerine mevzuattaki güncel durumu aktararak sürecin sorunsuz ilerlemesine yardımcı olur.

Sonuç olarak, ister yerli olsun ister yabancı, herkesin gayrimenkul işlemlerinde uzman bir hukuki danışmana başvurması tavsiye edilir. Bu sayede hem haklarınızı tam olarak bilerek hareket edebilir, hem de ileride doğabilecek uzun ve masraflı dava süreçlerinden kaçınabilirsiniz. Unutulmamalıdır ki gayrimenkul davaları genellikle uzun süren ve sonuçlanması zaman alan davalardır; bu bakımdan sürecin sıkı takibi ve uzman yönetimi başarı için gereklidir.

BAŞLICA GAYRİMENKUL DAVALARI

Gayrimenkul hukuku kapsamına giren uyuşmazlıklar oldukça çeşitlidir. Taşınmazların yüksek değerli olması ve miras, ortaklık, yatırım gibi konularla sıkça kesişmesi nedeniyle, gayrimenkul davaları ciddi bir hazırlık ve uzmanlık gerektirir. Birçok gayrimenkul davasının temelinde mülkiyet hakkı yatmaktadır ve bu tür davaların önemli bir kısmı mülkiyetin korunması veya el değiştirmesi ile ilgilidir. Gayrimenkul davaları, yukarıda da değinildiği gibi genelde uzun sürer ve teknik ayrıntılar barındırır. Aşağıda gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan dava türleri ve özellikleri özetlenmiştir:

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI

Bir taşınmazın birden fazla maliki (ortağı) olması halinde, paydaşlar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Eski adı izale-i şuyu davası olan bu dava, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazın paydaşlar arasında anlaşmazlıkla bölüşülememesi durumunda mahkemeden yardım istenmesidir. Mahkeme, ortaklığın giderilmesi talebini haklı bulursa taşınmazın ya aynen bölünerek taksimi (eğer fiilen mümkünse) ya da satılıp paranın paylaştırılması yoluyla ortaklığı sona erdirir.

Örneğin, miras kalan bir evde kardeşler anlaşamazsa mahkeme evi satışa çıkarıp gelirini paylaştırabilir. Bu davalarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir ve dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir ve diğer tüm paydaşlara karşı yöneltilir. Bu sayede, hisseli tapu sorunları hukuki yolla çözüme kavuşur.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI

Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmaz üzerindeki tapu kaydının gerçeğe aykırı veya hatalı olduğu durumlarda açılan davadır. Türk Medeni Kanunu m.1025, tapu kütüğündeki yolsuz (haksız veya hatalı) tescil işlemlerinin düzeltilmesine imkân tanımaktadır. Örneğin, bir arsa satışında dolandırıcılık sonucu tapu başka birine geçirilmişse veya idari bir hata nedeniyle tapuda yanlışlık yapılmışsa, gerçek hak sahibi tapu iptali ve kendi adına tescilini talep edebilir.

Yargılama sonucunda mahkeme, tapu kaydının düzeltilmesine karar verirse, tapu sicil müdürlüğü kararı uygular ve taşınmazın tapusu gerçek hak sahibi adına kayıt edilir. Tapu iptal-tescil davalarının sebepleri arasında muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan muvazaa), vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin kötüye kullanılması gibi durumlar sayılabilir. Bu davalar hem hakkın iadesini sağlar hem de tapu kayıtlarının hukuka uygun hale getirilmesini amaçlar.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ (MEN-İ MÜDAHALE) DAVASI

“El atma” tabiri, bir taşınmaza malikinin rızası dışında müdahalede bulunulması, yani tecavüz edilmesi durumunu ifade eder. Örneğin komşu parseldeki kişi sınırı aşıp yan arsaya tecavüzlü şekilde çit çekmişse ya da biri haksız olarak gelip arsanızın bir bölümünü kullanıyorsa, bu bir el atmadır. El atmanın önlenmesi davası, taşınmaz maliki tarafından, haksız işgalciye veya müdahalede bulunana karşı açılır. Amaç, hukuka aykırı müdahalenin ortadan kaldırılması ve bir daha tekrarlanmamasını sağlamaktır.

Mahkeme, el atmanın varlığını tespit ederse müdahalenin men’ine (önlenmesine) karar verir ve gerektiğinde müdahaleyi yapanın taşınmazdan uzaklaştırılmasını sağlar. Ayrıca, eğer bu haksız el atma nedeniyle malikin bir zararı oluşmuşsa, bu davayla birlikte veya ayrı bir tazminat talebi (ecrimisil talebi) de gündeme gelebilir. El atmanın önlenmesi davaları, özellikle izinsiz yapılaşma, sınır ihtilafları veya işgal vakalarında gayrimenkul sahiplerinin hakkını koruyan önemli bir hukuki yoldur.

ECRİMİSİL DAVASI

Ecrimisil, bir taşınmaz malın maliki olmayan biri tarafından haksız kullanımı sonucu malikin uğradığı kira kaybının tazmini anlamına gelir. Basit bir ifadeyle ecrimisil, işgal tazminatıdır. Örneğin birisi mülk sahibinin izni olmadan arsasında yıllarca tarım yapmışsa veya boş duran bir evi habersizce kullanmışsa, malike sormadan kullanılan bu süre için mahkeme yoluyla ecrimisil bedeli ödemesi istenebilir. Ecrimisil davası, malikin rızası olmaksızın kullanılan taşınmazın ortalama kira bedeli ve kullanım süresi dikkate alınarak hesaplanan tazminatın, haksız kullanıcıdan tahsili talebidir. Bu dava genellikle el atmanın önlenmesi davasıyla birlikte açılır; bir yandan işgal sonlandırılırken, geçmiş dönem için uğranılan kira geliri kaybı da talep edilir.

Ecrimisil bedelinin hesaplanmasında, taşınmazın konumu, emsal kira değerleri, kullanımın süresi gibi unsurlar bilirkişi aracılığıyla tespit edilir. Mahkeme, haksız kullanıcıyı belirlenen bedeli malikine ödemeye hükmedebilir. Bu sayede, taşınmaz malını kullanamayan malikin maddi zararı telafi edilmiş olur.

ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI DAVASI

Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi hissesini satması halinde, diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Kanuni önalım hakkı olarak da bilinir ve Türk Medeni Kanunu m.732 ve devamında düzenlenmiştir. Diyelim ki üç kardeş miras yoluyla bir tarla sahibi oldu; kardeşlerden biri hisselerini dışarıdan birine satarsa, diğer kardeşler bu satış bedelini ödeyip alıcı yerine geçme hakkına sahiptir. İşte bu hakkın kullanımı için önalım davası açılır. Önalım (şufa) davasında davacı paydaş, satışın kendisine tebliğinden itibaren kanunda öngörülen sürede (genellikle satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde) dava açarak, satılan hissenin kendi adına tescilini talep eder.

Mahkeme, önalım hakkının şartları oluşmuşsa, hisseli taşınmazın satılan payının davacı paydaşa devrine karar verir. Böylece taşınmaz, aile içinde veya mevcut ortaklar arasında kalmış olur. Bu dava türü, paydaşlar arasındaki güven ilişkisini korumak ve yabancı kişilerin ortaklığa girmesini engellemek amacı taşır. Not olarak, paydaşlar aralarında önalım hakkını kaldıran bir anlaşma yapıp bunu tapuya şerh de verebilirler; böyle bir durumda önalım davası açılamaz.

KAMULAŞTIRMA DAVALARI

Kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyetteki bir taşınmazın devlet tarafından bedeli karşılığında elinden alınması işlemidir. Ülkemizde özellikle yol, köprü, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kamulaştırma işlemleri sıkça yapılmaktadır. Ancak bazı durumlarda taşınmaz sahipleri, kamulaştırma sürecinde haksızlığa uğradıklarını düşünebilir veya kamulaştırma prosedüründe hatalar olabilir. Bu durumlarda açılan iki tür dava öne çıkar:

• Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Artırım Davası: İdare tarafından belirlenen kamulaştırma bedeli taşınmaz malikine düşük geliyorsa, malikler daha yüksek bir bedel tespiti için dava açabilir. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın rayiç değerini hesaplar ve eğer idarenin teklifinden yüksekse yeni bedeli belirler. Bu sayede vatandaş hakkaniyetli bir ödeme alır.
• Kamulaştırma İptal Davası: Kamulaştırma işleminin usule veya kanuna aykırı olduğunu düşünen malikler, işlemin iptali için dava açabilir. Örneğin, ortada kamu yararı kararı yoksa veya süreçte Anayasa’daki şartlar ihlal edilmişse, malik kamulaştırmanın iptalini talep edebilir. Mahkeme, işlemi iptal ederse taşınmaz geri verilir veya yeni bir yasal süreç başlatılır.

Bir de kamulaştırmasız el atma diye bilinen durum vardır ki, bu da idarenin yasal kamulaştırma yapmaksızın fiilen taşınmaza el koyması halidir (örneğin yol yaparken vatandaşın arsasının bir kısmını izinsiz kullanmak gibi). Bu durumda taşınmaz sahibi, kamulaştırmasız el atma tazminat davası açarak, ya taşınmazın bedelini ya da eski hale getirilmesini talep edebilir[21]. Sonuç olarak kamulaştırma davalarında gayrimenkul avukatları, vatandaşın mülkiyet hakkını savunmak ve adil bir karşılık almasını sağlamak için kritik rol oynar.

KİRA VE TAHLİYE DAVALARI

Gayrimenkul hukukunun önemli bir bölümünü de kira ilişkilerinden doğan davalar oluşturur. Ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda genellikle kira bedeli ve tahliye konuları gündeme gelir. En sık rastlanan kira davalarından bazıları şunlardır:

• Kira Bedel Tespiti Davası: Kiralayan ile kiracı yeni dönem kira artışı konusunda anlaşamazsa, taraflar mahkemeye başvurarak kira bedelinin hak ve hakkaniyete uygun şekilde tespitini talep edebilirler. Hakim, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri ve emsal kira bedelleri gibi kriterleri gözeterek yeni kira parasını belirler.
• Kiracının Tahliyesi Davası: Kiracının kira ödemelerini aksatması, kontrat süresinin bitmesine rağmen evi boşaltmaması, tahliye taahhüdü vermiş olması veya haklı fesih nedeni oluşturacak şekilde evi amacı dışında kullanması gibi durumlarda ev sahibi, kiracının tahliyesi için dava açabilir. İcra takibi yoluyla tahliye de sık kullanılan bir yöntemdir; kiracı belli bir süre içinde borcunu ödemezse icra kanalıyla tahliye süreci başlar.
• Depozito ve Zarar Tazminat Davaları: Kiracının taşınma sırasında eve zarar vermesi veya faturaları ödemeden çıkması halinde, ev sahibi depozitonun iadesini reddedebilir. Bu durumda kiracı, depozito iadesi davası açabilir. Tersi durumda ev sahibi, zararın karşılanması için dava yoluna gidebilir.

Bu tip davalarda, Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri ve Türk Medeni Kanunu’ndaki ilgili maddeler uygulanır. Kira ve tahliye davaları genelde Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülür. Gayrimenkul avukatları, müvekkillerinin haklarını (ister kiracı ister ev sahibi olsun) korumak adına sözleşme yapılması aşamasından, dava sürecinin sonuçlanmasına kadar her adımda destek verir. Özellikle İstanbul gibi kiracı ve ev sahibi sayısının çok olduğu bir şehirde, kira hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmak anlaşmazlıkların hızlı çözümünü sağlayabilir.

MİRAS KAYNAKLI GAYRİMENKUL DAVALARI

Gayrimenkuller, miras hukukunda sıklıkla ihtilaf konusu olmaktadır. Vefat eden kişinin geride bıraktığı ev, arsa, tarla gibi taşınmazlar mirasçılar arasında paylaşılırken anlaşmazlık çıkabilir. Bu durumda başvurulan hukuki yollar miras hukuku ve gayrimenkul hukukunun kesişiminde yer alır. Tereke tespiti (miras bırakanın mal varlığının tespiti), mirasta denkleştirme ve miras payının aynen taksimi veya satışı gibi süreçler, gayrimenkul davalarını da içerir. En sık karşılaşılan durumlardan biri, mirasçıların birlikte sahip olduğu taşınmazları paylaşamamasıdır.

Bu durumda yukarıda anlatılan ortaklığın giderilmesi davası, miras ortaklığını sonlandırmak için kullanılır. Mirasçılardan biri, miras kalan evi veya arsayı paydaşlık halinde kullanmak istemeyip değerinin verilmesini talep edebilir; anlaşılamıyorsa mahkeme devreye girer. Bir diğer sık görülen dava türü muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma) davasıdır: Miras bırakan sağlığında, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte satış gibi gösterip bir mirasçısına devrettiyse, diğer mirasçılar bu işlemin muvazaalı (danışıklı) olduğunu iddia ederek tapu iptali davası açabilirler. Mahkeme muvazaa tespit ederse tapu kaydını iptal edip mirasçılar arasında paylaştırılmasını sağlar.

Miras kaynaklı gayrimenkul davaları duygusal yönü de olan karmaşık davalardır. Aile içi anlaşmazlıklar barındırdığı için, müzakere ve arabuluculuk bu süreçte faydalı olabilir. Ancak hukuki olarak çözüme ihtiyaç duyulduğunda gayrimenkul avukatları, miras hukukunu da gözeterek en uygun stratejiyi belirler ve müvekkillerinin hem maddi haklarını hem de aile içi dengelerini korumaya çalışır.

GAYRİMENKUL AVUKATI ÜCRETLERİ

Gayrimenkul avukatına ödenecek ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve davanın/işlemin niteliği gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak belirlenir. Türkiye Barolar Birliği, her yıl tüm ülke için geçerli asgari avukatlık ücret tarifesini yayınlar. Bu tarife, avukatların alt sınır olarak hangi iş için en az ne kadar ücret alabileceğini gösterir. Hiçbir avukatın, bu asgari ücretlerin altında bir bedelle mesleki hizmet sunması kural olarak mümkün değildir. Ancak bu, her avukatın aynı ücreti talep edeceği anlamına gelmez. Ücretler; avukatın tecrübesine, uzmanlık düzeyine, bulunduğu şehirdeki ortalamalara, davanın zorluk derecesine ve işin kapsamına göre değişkenlik gösterebilir.

Genel olarak gayrimenkul hukuku davalarında ücretlendirme, davanın türüne ve değerine göre yapılır. Örneğin, bir tapu iptali ve tescil davası veya ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın değerine göre nispi ücret tarifesine tabi olabilir. Bu durumda avukat, tarife uyarınca dava değerinin belirli bir yüzdesini asgari ücret olarak talep edebilir. Eğer dava değeri çok yüksekse, avukat ve müvekkili aralarında makul bir toplam ücret de kararlaştırabilirler (tarifede belirtilen asgari sınırın altına düşmemek şartıyla). Bazı durumlarda ise gayrimenkul avukatları sabit veya saatlik ücret yöntemiyle danışmanlık hizmeti verir. Örneğin, sadece bir gayrimenkul satış sözleşmesinin hazırlanması işi için taraflar sabit bir ücret üzerinde anlaşabilir.

İstanbul gibi büyük şehirlerde, gayrimenkul avukatı ücretleri yerel baro tarafından belirlenen tavsiye niteliğindeki ücretlere göre de şekillenir. 2025-2026 İstanbul Barosu tavsiye ücret tarifesi incelendiğinde, gayrimenkul davaları için belirlenen asgari tutarların ekonomik koşullar nedeniyle önceki yıla göre yüksek oranda artış gösterdiği görülmüştür. Bu da avukatlık hizmet bedellerinin enflasyon ve piyasa şartlarına göre güncellendiğini ortaya koymaktadır.

Sonuç olarak, bir gayrimenkul avukatına ödeyeceğiniz ücret; işin niteliğine, kapsamına ve avukatınızla yapacağınız anlaşmaya bağlıdır. En doğru bilgi için, destek almayı düşündüğünüz avukatla görüşüp ücret politikasını, tarife gereği asgari ücreti ve olası ekstra masrafları netleştirmeniz önerilir. Ayrıca dava dışında mahkeme harç ve masrafları da olabileceğini unutmayın (başvuru harcı, keşif ücreti, bilirkişi ücreti gibi giderler). Avukatınız, size hem kendi ücretini hem de dava sürecinde çıkabilecek diğer masrafları önden bildirecektir.

İstanbul’da gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatlık bürosu olarak Harbiye Hukuk Bürosu, gayrimenkul alım-satım işlemlerinden tapu ve imar problemlerine, kira ve tahliye davalarından tüm taşınmaz davalarına kadar geniş bir yelpazede vatandaşlara hukuki destek sunmaktadır. Bu tür profesyonel destek sayesinde, gayrimenkulle ilgili haklarınızı güvence altına alabilir ve süreci en sağlıklı şekilde yönetebilirsiniz.

İSTANBUL GAYRİMENKUL AVUKATI

SIKÇA SORULAN SORULAR

Gayrimenkul avukatı ne iş yapar?

Gayrimenkul avukatı, taşınmaz mallarla ilgili her türlü hukuki konuda danışmanlık ve temsil hizmeti verir. Örneğin, ev veya arsa alım-satım sözleşmelerini hazırlar, tapu işlemlerini takip eder, kira sözleşmelerini inceler. Taşınmazlardan doğan davalarda (tapu iptali, ortaklığın giderilmesi, kira tahliye gibi) müvekkilini mahkemede temsil eder. Kısaca, gayrimenkulün edinimi, devri ve uyuşmazlıklarının çözümünde hukuki süreçleri yönetir.

Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?

Başlıca gayrimenkul davaları; tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, el atmanın önlenmesi (men-i müdahale) davaları, ecrimisil (işgal tazminatı) davaları, önalım (şufa) hakkı davaları, kamulaştırma ile ilgili davalar, kira alacağı ve kiracı tahliye davaları, kat mülkiyeti ve apartman anlaşmazlıkları gibi geniş bir alanı kapsar. Ayrıca mirastan kaynaklanan taşınmaz paylaşımlarıyla ilgili davalarda da gayrimenkul avukatları görev alır. Özetle, taşınmazla bağlantılı her türlü hukuki ihtilaf gayrimenkul avukatının çalışma alanına girer.

Gayrimenkul hukuku alanında avukat tutmak zorunlu mu?

Hayır, gayrimenkul davalarında mahkemeye bir avukatla başvurmak kanunen zorunlu değildir; kişi kendi davasını kendisi de açabilir. Ancak uygulamada, gayrimenkul davalarının teknik ve karmaşık olması nedeniyle deneyimli bir avukat yardımı olmaksızın hak kaybı yaşanması çok olasıdır. Özellikle değerli malvarlıklarının söz konusu olduğu bu davalarda usul kurallarına uygun dilekçe yazmak, delilleri sunmak teknik bilgi gerektirir. Ayrıca Yargıtay (temyiz) aşamasında avukatla temsil zorunluluğu vardır. Bu yüzden zorunlu olmasa da, gayrimenkul davalarında bir avukat tutmak hakkınızın korunması için kuvvetle tavsiye edilir.

Gayrimenkul davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Davanın türüne ve mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte, gayrimenkul davaları genelde kısa sürede bitmez. Örneğin, basit bir tapu iptali davası bile tanıklar, bilirkişi incelemeleri derken birkaç duruşma gerektirir. Mahkemelerin yoğunluğu da süreyi etkiler. Ortalama olarak bir gayrimenkul davasının sonuçlanması 1-3 yıl sürebilmektedir. Tarafların itirazlarıyla istinaf ve Yargıtay aşaması da devreye girerse süreç uzayabilir. Tabii anlaşma veya arabuluculuk ile çözüm sağlanırsa bu süreler kısalabilir.

Gayrimenkul avukatlık ücreti ne kadardır?

Avukatlık ücreti; davanın cinsine, değerine ve avukatın tecrübesine göre değişir. Her yıl yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, alt sınırları belirler. Örneğin 2025 yılı için bir tapu iptal davasının asgari ücreti tarifede belirtilmiştir. Ancak çoğu avukat bu asgari tutardan daha yüksek bir ücret talep edebilir çünkü davanın zorluğu, işin kapsamı ve harcanacak emek ücreti etkiler. İstanbul’da gayrimenkul avukatı ücretleri genel olarak birkaç bin TL’den başlayıp, davanın büyüklüğüne göre daha yüksek rakamlara çıkabilir. En doğrusu, görüştüğünüz avukatla dosyanızı değerlendirdikten sonra ücret konusunda netleşmek olacaktır.

Emlak alım satımında avukat tutmak gerekli mi?

Kanunen bir ev veya arsa alım satımında avukat bulundurmak şart değil; alıcı ve satıcı kendi aralarında noterde satış vaadi yapıp tapuda devri gerçekleştirebilirler. Ancak uygulamada avukat desteği almak çok faydalıdır. Zira avukat, satış öncesi tapu kaydını inceler, taşınmaz üzerinde haciz/ipotek var mı kontrol eder.

Sözleşmeye haklarınızı koruyacak hükümler ekler. Satış sonrasında ortaya çıkabilecek sürpriz sorunları (örneğin tapunun iptali riski, imar problemi) önceden öngörüp engeller. Özellikle yüksek meblağlı gayrimenkul yatırımlarında, işlem başına makul bir avukatlık ücreti ödeyerek ileride doğabilecek milyonluk zararların önüne geçebilirsiniz. Bu nedenle alım-satım işlemlerinde avukat tutmak bir tür sigorta gibidir.

Kiracı ile sorun yaşarsam hangi avukata başvurmalıyım?

Kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları, gayrimenkul hukuku ve kira hukuku bilgisi gerektirir. Dolayısıyla böyle bir sorunda gayrimenkul avukatı veya özel olarak kira hukuku alanında deneyimli bir avukat size yardımcı olabilir. Örneğin kiracınız kira ödemiyorsa veya evi tahliye etmiyorsa, bir gayrimenkul avukatı hem gerekli ihtarları çekip hukuki zemini hazırlar, hem de icra takibi ya da dava açarak tahliyeyi sağlar. Aynı şekilde kiracı olarak haksız tahliye talebiyle karşılaşırsanız ya da depozitonuzu alamazsanız, bu konuda uzman bir avukat haklarınızı savunacaktır. Sonuç olarak, kira sözleşmesinden doğan anlaşmazlıklarda gayrimenkul hukuku avukatına danışmalısınız.

Hisseli tapu (ortak mülkiyet) anlaşmazlığı nasıl çözülür?

Bir taşınmaz birden fazla kişinin hisseli mülkiyetinde ise ve ortaklar anlaşmazlığa düşerse, sorunu çözmek için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Halk arasında “hisseli malın satışı davası” olarak da bilinir. Mahkeme, talep eden ortağın başvurusu üzerine taşınmazın ya fiilen bölünebilmesine bakar, mümkünse paylaştırır; mümkün değilse açık artırma yoluyla satışına karar verir. Satıştan elde edilen para hissedarlar arasında paylaştırılır ve böylece ortaklık sona erer. Dava sürecinde tüm ortaklar taraf olur.

Bu yolla, ortak kullanım mümkün olmadığında herkes payının parasal karşılığını alarak ayrılmış olur. Eğer ortaklar kendi aralarında anlaşabilirse, mahkemeye gerek kalmadan da aralarında satış/bölüşme yapabilirler; ancak anlaşma yoksa hukuki çözüm ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.

Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul alabilir mi?

Evet, yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de konut, arsa, işyeri gibi gayrimenkul satın alabilirler. 2012 yılında yapılan yasal düzenleme ile mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı kaldırılmıştır; yani kendi ülkelerinde Türk vatandaşları mülk alabiliyor mu şartına artık bakılmıyor. Günümüzde yabancıların taşınmaz ediniminde bazı sınırlamalar vardır: Bir yabancı, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (~300 dönüm) taşınmaz edinebilir. Ayrıca satın alınacak gayrimenkul askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde ise yabancıların alımına izin verilmeyebilir.

Bu nedenle alım öncesi, taşınmazın bu tür kısıtlamalara tabi olup olmadığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve ilgili askeri makamlardan kontrol edilir. Yabancıların Türkiye’de ev alması için ikamet izni sahibi olma şartı da yoktur; turist vizesiyle bile gayrimenkul edinebilirler. Özetle, yasal sınırlamalara uymak kaydıyla yabancı kişiler Türkiye’de rahatlıkla mülk satın alabilirler. Hatta belirli bir tutarın üzerinde gayrimenkul alan yabancılar Türk vatandaşlığı başvurusunda da bulunabilmektedir (güncel olarak 400.000 ABD doları ve üzeri taşınmaz alımında Türk vatandaşlığı başvurusu hakkı tanınmaktadır).

Gayrimenkul avukatı seçerken nelere dikkat edilmeli?

İyi bir gayrimenkul avukatı seçmek, hakkınızı ararken atacağınız en önemli adımlardan biridir. Avukat seçerken şu noktalara dikkat etmelisiniz:

• Uzmanlık ve Deneyim: Seçmeyi düşündüğünüz avukatın özellikle gayrimenkul hukuku alanında tecrübeli olması avantajdır. Daha önce benzer davalar almış, tapu işlemleri yapmış avukatlar süreci öngörüp daha emin adımlarla ilerler.
• Referanslar: Mümkünse avukatın önceki müvekkillerinin memnuniyeti veya başarı hikâyeleri hakkında bilgi edinin. İnternet üzerindeki yorumlar, tavsiyeler bir fikir verebilir.
• İletişim: Avukatınızla rahat iletişim kurabilmeniz çok önemli. Sizin sorularınızı sabırla cevaplayan, teknik konuları anlayacağınız şekilde açıklayan bir avukat tercih edin. İlk görüşmede edindiğiniz izlenim önemlidir.
• Ücret ve Şeffaflık: Ücret konusunda net ve şeffaf olan, masrafları önceden bildiren avukatlarla çalışmak daha güven vericidir. Sözleşme yaparken ücret ve ödeme şartlarını yazılı hale getirmeyi unutmayın.
• Lokasyon ve Ulaşılabilirlik: Özellikle İstanbul gibi büyük bir şehirde, avukatın ofisinin veya faaliyet gösterdiği yerin size yakınlığı da pratik olabilir. Ancak daha önemlisi, avukatınızın ulaşılabilir olması, gerektiğinde toplantı veya telefonla size zaman ayırmasıdır.

Tüm bu kriterleri göz önüne alarak bir seçim yapmak, uzun soluklu olabilecek gayrimenkul davalarınız veya işlemleriniz için sizin açınızdan rahatlık sağlayacaktır. Unutmayın, doğru avukatı seçmek davanın yarısını kazanmak gibidir – çünkü sürecin en başından itibaren emin ellerde olduğunuzu bilmek size güven verecek, haklarınızın etkin şekilde savunulmasını sağlayacaktır.

Not: Bu yazıda verilen bilgiler genel bilgilendirme amaçlı olup her somut olayın koşulları farklı olabileceğinden, kendi durumunuzla ilgili en doğru yönlendirme için bir uzmana danışmanız önerilir. Harbiye Hukuk gibi uzman gayrimenkul avukatları barındıran bir hukuk bürosundan alacağınız profesyonel destek, gayrimenkul işlemlerinizin ve davalarınızın en sağlıklı biçimde yürütülmesine yardımcı olacaktır.